주택에서 지켜야 할 법규

주택을 지으려면 기본적으로 〈건축법〉, 〈국토의계획및이용에관한법률〉(기존 도시계획법 및 국토이용관리법), 〈건설산업기본법〉과 〈민법〉의 몇 개 조항 그리고 각 지자체의 ‘조례’에 따라야 한다. 여기에 부가적으로 정화조 관련 〈상하수도법〉, 도로 굴착 관련 〈도로법〉 등등 거미줄처럼 걸려 있는 법을 이해하고, 그에 적합하게 설계 및 시공을 해야 한다.
전원주택은 대개 임야나 농지 등을 형질변경하여 신축하는데, 좌우간 이런 것이 건축사로서 먹고 살아가는 필자도 도대체 따라 잡기가 너무 어렵다. 그저 담당 공무원을 만나면 무지몽매한 백성으로 머리를 조아리면서 일을 처리하는 경우가 많다. 건축주 역시 대부분 “난 그런 법 몰라.” 이렇게 말한다.

주제에 어긋날지 모르지만 한 가지 예를 들어보자. 〈건설산업기본법〉에서는 건축물의 바닥면적 합(연면적)이 495㎡(약 150평) 이상인 경우에는 ‘일반건설업면허’ 소지자가 공사하도록 하고 있다. 그런데 일반건설업면허 소지자가 몇 억씩 들여서 만든 그 면허를 들고 면허세나 종합소득세 등 많은 부분을 건축주에게 부담시켜 가면서 주택공사를 수주하겠는가? 그렇다면 150평 이하의 주택공사는 누구와 어떻게 공사계약을 체결해서 진행해야 하는가? 이러한 의문이 생길 수밖에 없다.

아주 훌륭한 분들이 만들어 놓은 법 조항에 따르면, 무조건 건축주 직영으로 공사를 해야만 한다. 만약 건축주가 직영을 하지 않고, 또 일반건설면허 소지 업체와 공사계약을 하지 않는다면 어떻게 될까? 건축주나 시공자 모두 형사 처벌 대상이 된다.
그렇다 보니 엄밀히 따지면, 우리나라의 소규모 주택 업체나 건설 관련 소규모 업체들의 90퍼센트 이상이 형사 기소 가능한 공소시효 범위에 들어간다. 따라서 앞으로는 150평 이하의 주택 등 ‘소규모건축면허제도’를 신설해야만, 건축주도 제도권 안에서 ‘하자이행보증증권’이나 ‘산재보험’ 등의 혜택을 받을 수 있다.

현 제도 안에서는 오로지 건축주가 직영공사 형태로 진행할 수밖에 없다. 그러므로 건축으로 인한 재해 발생이나 하자 보수 등 모든 것이 건축주의 책임으로 돌아간다. 그럼에도 불구하고 이런 내용을 알고 있는 건축주나 주택 시공업자는 그리 많지 않다. 각자 나름대로의 계약서를 만들어 공사를 진행하고 있다.
만약에 문제가 발생하면 양자 모두 형사 소추 대상에 들 것을 감수하고, 민법에 의한 손해나 손실 보상으로 그 해결 방법을 찾고자 하는 것이다.

전원주택 신축, 이것만은 챙기자

어찌 됐건 우리가 주어진 범위 내에서 반드시 지켜야 할 제반 법규 몇 가지를 언급해 보자.
먼저 시·군·구에서 ‘토지이용계획확인서’를 발급받아서 그 땅의 용도지역이 도시지역인지 아닌지를 확인하자. 토지이용계획확인서에 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역이라고 표기돼 있으면 도시지역이다. 대부분의 전원주택 건축은 그 외의 관리지역이나 농림지역 등에서 이루어진다. 스틸하우스로 짓는 단독주택은 도시지역에서는 30.25평(100㎡)을 초과하면 건축사가 설계해야 하고, 관리지역에서는 60.5평(200㎡) 이상이거나 3층 이상이면 반드시 건축사가 설계하고 필요한 제반 인허가를 득해야 한다. 즉, 도시지역이냐, 관리지역이냐에 따라 〈건축법〉의 적용 범위가 달라진다.

또한 이웃과의 분쟁 소지가 되는 인접 대지 경계선으로부터 50센티미터 이상 띄어서 외벽을 쌓아야 한다. 이를 어기고 공사를 시행하면 사용 승인(준공)이 불가능하다. 다만 인접지 지주의 동의를 얻으면 법적 준공처리(이하 ‘사용승인’이라 함)가 가능하고 재산으로 등재할 수 있다. 그러나 건축공사 시작 후 1년 경과했거나, 건물 완성 후에는 손해배상만 청구할 수 있다(〈민법〉 제 242조).

법규에는 없으나, 내 지붕의 물이 이웃의 대지를 넘지 않도록 처마 끝은 최소 20센티미터 이상을 띄우는 것이 바람직하다. 기존 〈건축법〉에서는 제한했으나, 지금은 없어진 규정이다. 〈민법〉 제243조에서는 대지 경계로부터 2미터 이내에서 이웃 주택의 내부를 들여다볼 수 있는 창이나 마루(덱)를 설치할 때에는 적정한 차면(遮面)시설을 하도록 하고 있다.
한편 전원주택의 경우, 정화조 설치 시 용량과 정화 성능을 확인해야 한다. 자체적으로 약품과 공기를 주입해 정화처리하는 오수처리시설을 설치해야 한다. 도시지역에서는 대규모 공용하수종말처리장에서 정화처리를 하지만, 전원주택이 들어서는 지역에는 그런 시설이 거의 없으므로 자체 처리해야 한다. 정화처리는 박테리아와 같은 세균이 하는데, 여기에는 공기를 좋아하는 세균과 공기를 싫어하는 세균이 있다.

정화처리 시스템이란, 공기를 싫어하는 세균을 부양시킬 세균과 영양소 등을 공급하는 칸과 강제로 공기를 주입시켜 공기를 좋아하는 세균이 살아가도록 환경을 갖춘 칸으로 되어 있다.
또한 챙겨야 할 사항은 바닥면적의 합(연면적)이 45.38평(150㎡) 이상일 경우에는 통신에 대한 설계, 시공, 인허가를 대행하도록 되어 있다.
이렇게 설계와 공사를 진행한 후 준공처리 절차(사용승인)를 득하고 등기부등본에 등재해야 한다.
그리고 사용승인을 받을 때에는 건축사가 설계해야 하는 건축물이 아니면 정화조준공필증, 통신준공필증, 지하수의 식수 판정서와 같은 제반 선준공필증 등을 첨부하여 건축물기재대장신청만 하면 된다.

스틸하우스 관련 법규

우리나라에 스틸하우스가 보급된 지도 벌써 10여 년이 흘렀다. 그동안 스틸 프레이밍(Steel-Framing)이나 그에 따른 디테일 등의 기술은 완성을 보았다고 생각한다. 또한 스틸하우스 공법은 법이나 제도적으로 자리 매김을 하여 규정에 따라 시행되고 있다.
스틸하우스의 뼈대를 구성하는 자재에 대한 내용은 ‘KS-D3854’에서 일반 철보다 인장 강도가 큰(질긴) Fy ≥ 3,000㎏/㎠(일반 철은 2,400㎏/㎠ 이상)으로 규정하고 있다. 98년에 이미 스틸하우스 ‘냉간성형강구조설계기준’을 마련해 건축용 자재로써 성능에 대한 불안감을 불식시키고 이를 제도적으로 인정했다.

주택에 적용한 예는 없지만, 대형 건축물에는 화재에 대한 내성을 판단하는 ‘1시간 내화구조’로 2004년에 인증을 받았다. 물론 당시에는 한시적(3년간, 2006년까지)으로 스틸하우스를 1시간 내화구조로 인정했지만, 내년에 KS규정이 개정되면 영구히 1시간 내화구조 인증을 받게 된다. 또한 학계나 철강협회를 중심으로 그 이상의 내화구조 인증을 준비하고 있는데 전망이 밝은 편이다.

그렇다면 1시간 내화구조는 무엇을 의미할까? <건축법시행령> 제2조의 7항의 2에는 “‘내화구조’라 함은 화재에 견딜 수 있는 성능을 가진 구조로 〈건설교통부령〉이 정하는 기준에 적합한 구조를 말한다.” 라고 표기돼 있다.

또한 동법 시행령 제56조의 5에 의하면 “건축물의 2층이 단독주택 중 다중주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설(의료의 용도에 쓰이는 시설에 한한다), 의료시설, 교육연구 및 복지시설 중 아동 관련 시설·노인 복지시설 및 유스호스텔, 업무시설 중 오피스텔 또는 숙박시설의 용도에 쓰이는 건축물로 그 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 400제곱미터 이상인 건축물의 주요 구조는 내화구조로 해야 한다.” 라고 규정돼 있다.

즉, 2층 바닥이 약 120평(400㎡) 이상인 숙박시설(펜션 등)은 반드시 스틸하우스처럼 인증을 받은 내화구조여야 한다는 뜻이다. 건설교통부 고시 제2000-93호에서 각 건축물의 부분별 내화 시간 등을 표기하고 있다.
이상의 결과에서 볼 때, 이제 스틸하우스는 단순히 주택만 짓는 구조라는 편견을 넘어 내화구조가 필요한 대형 건축물 적용까지 법으로 인증한 아주 우수한 구조임을 쉽게 이해할 수 있을 것이다.

스틸하우스 전망

이제 스틸하우스 공법은 철근콘크리트처럼 일반 공법으로 정착했다. 어떤 스틸하우스 전문가가 “아~ 나는 우리나라 스틸하우스 최고의 프레이밍 전문가” 라고 말한다면, 그 사람보다는 “스틸하우스 공법을 이용한 주택건축 전문가”에게 시공 상담하는 편이 나을 것이다. 예를 들어 콘크리트 주택을 지을 때, 건축주가 콘크리트 타설 전문가에게 집을 맡기는 일은 거의 없기 때문이다. 다만 이렇게 보편화된 공법임에도 불구하고 소비자들의 인지도가 낮은 편이다. 2000년에는 스틸하우스 공법을 건축 신기술로 지정하여 보호하고 있다.
다음의 자료는 포항과학산업의 자료이다.

신기술 보호 기간 연장과 활용 전망

본 신청서는 스틸하우스 바닥/벽, 구조 시스템에 대하여 5년 연장을 신청한다. 스틸하우스는 1996년에서 3년여의 기술 개발 단계를 거쳐 국산화했다. 2000년 신기술로 지정을 받으면서 2층 이하의 단독주택에 급속히 확산되기 시작했다. 이를 통하여 국내 주택시장, 특히 수입 목재 사용이 활발한 전원주택 시장에 국산 철강 자재를 사용한 스틸하우스가 경쟁 제품으로 등장했다.

스틸하우스 공법이 단기간 내에 높은 선호도를 보인 이유는 짧은 공기, 공정의 편리성, 경제성을 비롯하여 지속적인 연구 개발과 품질 관리 때문인 것으로 나타났다. 스틸하우스는 국내에서 생산하는 철강 제품을 사용해 주택을 건식 공법으로 시공함으로써 건축 자재의 공장 생산을 통해 품질 관리가 용이하다. 이 때문에 소규모 단위의 건설 현장에서 문제가 되는 시공 품질의 문제를 획기적으로 개선할 수 있다.

스틸 스터드를 사용하는 스틸하우스는, 현재 더욱 다양한 용도의 건축물과 면적이 큰 건축물에 적용하고 있다. 신기술 등록을 통한 3년간의 신기술 적용기로 2001년 45건에서 2002년 82건, 2003년 6월 말 현재 46건으로 확대됐다. 현재 신기술 연장 신청 단계를 ‘시장 성숙 단계’로 구분해, 기존 단독주택에 적용하던 기술을 확대 발전시켜 중규모 이상의 건축물에 확대 적용하고자 한다.
비내력용 벽체에 주로 사용하던 스틸 스터드 자재를 구조용강인 ZSS400으로 국산화했으며 목조주택의 2″×4″ 공법을 적용한 내력벽식 스틸 스터드 구조 시스템을 개발했다. 내력벽식 구조 시스템으로 국내 환경에 적합한 벽 시스템, 바닥 시스템을 개발해 2000년에 신기술로 등록했다
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기술 적용 단계(2000~2002)

신기술로 지정을 받은 기술에 대한 보급 확산을 위해 신기술 협약 업체 수가 3년 사이 1개에서 9개로 확대됐다. 또한 신기술을 활용한 매출액이 174억 7900만 원 수준에 달하고 있다.
신기술 적용 단계에는 가장 기본적인 2층 이하의 단독주택을 대상으로 적용을 확대했다. 다양한 주택 유형에 적용 및 대단위 단지형 전원주택을 대상으로 적용을 확대했다. 또한 4층 이하 빌라형 건축물의 적용 기술을 개발했으며, 공공건축물과 군(軍)시설물 표준화에 의해 군대 막사 및 관사 등에 적용시켰다. 또한 증축 대상 건축물에도 스틸 스터드 공법을 적용하고 있다.

시장 성숙 단계(2003~2007)

본 단계는 신기술 연장을 통해 스틸 스터드 공법의 적용을 4층 구조물에 확대하고, 단독주택 위주의 용도에서 공동주택 및 공공 용도로 확대한다.
기술적으로는 2층 이하의 구조물에 적용하던 기술을 발전시켜 4층 이하 건축물로 확대하고, 장 스팬의 구조물에 적용하는 구조 기술을 적용한다. 또한 규모가 커짐에 따라 타 소재와 병행 사용하는 부분을 고려해 형강류의 구조재와의 접합 기술을 보급 확대한다.
이러한 구조 기술은 저층 규모의 스틸하우스에 적용하던 것과는 단연 차별화, 고급화된 기술이다. 이러한 건설 신기술의 확산이 필요하다. 적용 시장 확대를 위한 기술을 핵심으로 연장 신청 단계를 통해 스틸하우스 기술 보급률을 20퍼센트대로 확대한다.

기술 일반화 단계(2007~)

기술 일반화 단계에서는, 건식 공법으로 국내 시장에 처음으로 도입된 스틸 스터드 공법이 모든 용도의 건축물에 기술 제한 없이 다양하게 사용됨으로써, 국내 건축 시장에서 건식 공법이 토착화되는 단계로 협약 업체의 수가 100여 개 업체 이상으로 국내에 고른 기술 수준이 확보 가능한 것을 목표로 삼았다.
이제 2005년의 한해가 저물고 있다.

짧은 지식으로 ‘누구나 지을 수 있는 집, 스틸하우스’를 1년간 연재하면서, 10여 년을 줄기차게 달려 온 스틸하우스 업계의 많은 종사자 여러분들의 노고가 새삼 가슴 저미어 온다.
신기술 지정, 내화구조 인증, KS규정 개정 그리고 수많은 연구와 실험과 검증을 통한 자신감 등이 지금의 스틸하우스를 만들어 내고 있다. 단열성, 차음성, 내구성, 내진성, 주거성능은 물론 시공성까지 뛰어난 훌륭한 건축공법으로, 특히 전원주택이나 펜션 공법의 대명사로 이제 완연히 자리매김을 했다.
약 4년 전쯤 일본을 갔을 때가 생각이 난다. “일본의 스틸하우스 관련 책자 문구에서 일본의 기술은 대체로 한국보다 우수하다. 다만 그렇지 못한 분야가 있는데, 바로 ‘스틸하우스’ 분야다.” 라는 문구였다.田

글 최길찬<신영 건축사사무소 건축사>

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