산업화에 따른 인구의 도시집중, 이농현상에 따라 농촌에는 빈 농가가 늘고, FTA 등 정부의 농업정책으로 농민들의 부채가 급증함으로써 농어촌주택이 경매로 나오는 경우가 적지 않다.
농어촌주택은 인근 농어민 이외에는 수요자가 거의 없는 데다 이농현상이 심화됨으로써 경매로 구입할 경우 반값 이하로도 장만할 수 있다. 대도시 인근이면 5천만 원에서 1억 원 이내, 중소도시 인근이면 2천만~3천만 원으로도 구입할 수 있다. 게다가 농어촌주택은 대지에 건립되어 있으므로 농지를 전용하는 절차가 필요 없고, 도시민이 주말주택으로 사용하려면 큰 비용을 들이지 않고 개조하여 쓸 수 있다.
요즘 전원생활을 즐긴다며 거금을 들여 전원주택을 짓거나 분양받았다가 후회하는 사례가 적지 않은데, 이처럼 농어촌주택을 개조하여 소박하게 전원생활을 즐기는 것이 운치 있는 삶이 아닐까.

글 김재권<부동산 전문 변호사>
글쓴이 김재권 님은 변호사 세무사 공인중개사(12회) 부동산경매컨설턴트(대구대) 부동산자산관리사(대구대) 부동산개발지도사(한국능률협회) 부동산디벨로퍼(한국경제신문사) 등 자격을 보유한 부동산 법 전문가다. 대학을 비롯 각종 교육 장면에서 강의를 진행하고 언론·방송 매체에서도 활발히 활동하고 있다. 다음카페 '김재권 변호사의 부동산법률상담실'을 운영중이고 최근 '더욱 좁아진 경매의 세계에서 살아남기 위한 필독서' ≪부동산 경매 법테크≫(매일경제신문사)를 출간했다.
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좋은 농어촌주택 고르기

경매로 농어촌주택을 구입하려면 우선 어떤 목적으로 구입하느냐에 따라 선택의 기준이 달라진다. 크게 상시주거용, 주말주택용, 투자용으로 구분할 수 있는데, 상시주거용이나 주말주택용이라도 투자가치를 보고 선택하는 것이 바람직하다.

먼저 상시주거용으로 구입하려면 대도시권에 근접한 지역의 농어촌주택을 선정해야 한다. 상시 거주해야 하므로 생활에 불편이 없어야 하고, 1시간 이내 직장에 통근할 수 있는 교통, 생활편의성을 최우선적으로 고려해야 한다.

주된 삶의 보금자리이므로 대규모 수선이 필요한데 농어촌주택의 기본골격은 유지한 채 기호에 맞게 대수선할 필요가 있다.

다음으로 주말주택용(Second House)으로 구입하려면 주변경관이 수려한 곳, 대지 330㎡, 건축면적 80㎡ 전후, 시가가 1억 원 이내의 물건이 적당하며, 주말 휴가를 보낼 정도의 소규모 수선으로 족하다.

한편 투자용 내지 투자 겸용으로 구입한다면 신행정수도, 혁신도시, 대규모 택지개발지구, 대규모 산업단지가 조성되는 인접지역의 물건에 투자하는 것이 장래 개발가치가 높다. 또한 기존도로가 확·포장되거나 고속도로, 국도, 지방도 등 도로 접근성이 좋은 지역, 도시지역이라면 준주거지역, 2종 내지 3종 일반주거지역의 물건을 선택하는 것이 바람직하다.

농어촌주택 경매시 주의할 점

■기본 골격이 튼튼한 물건을 골라야 한다
농가의 경우 너무 노후화되어 주택으로서 활용가치가 없는 것도 있으므로 개조하여 활용하려면 미리 리모델링 전문가의 도움을 받아 기둥, 보, 서까래 등을 확인해 보고, 기본 골격이 튼튼한 물건을 골라야 한다.

■개조 및 용도변경이 법적으로 가능한지 확인해야 한다
농어촌주택을 개조하여 주택으로 사용하거나 식당 등 다른 용도로 활용할 의도라면 경매받기 전에 미리 관할관청의 담당공무원을 찾아가서 증·개축 등 개조나 용도변경이 가능한지 확인해 보아야 한다. 경치가 좋다고 그린벨트나, 자연환경보전지역, 상수원보호구역, 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등에 소재한 농어촌주택을 구입하면 대규모 수선조차 금지되는 경우도 있어 주의해야 한다.

■법정지상권은 함정 중의 함정이다
농어촌주택에는 본채는 물론 창고나 변소 등이 무허가 건물이거나 미등기 건물인 경우가 적지 않다. 이러한 무허가나 미등기 건물이 입찰에서 제외되어 법정지상권이 인정되어 낙찰자가 장기간 낙찰 받은 토지를 사용할 수 없는 경우가 많아 주의해야 한다. 지상권이란 타인의 토지에서 건물이나 기타 공작물, 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권인데, 법정지상권은 동일한 소유자의 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 경매 등의 사유로 소유자를 달리할 경우, 건물을 철거한다는 약정이 없는 한, 법률상 당연히 건물소유자에게 인정되는 지상권이다. 법정지상권이 인정되면 경매로 취득한 토지를 무려 15년(목조 건물) 내지 30년(석조, 콘크리트조 건물)간 사용하지 못한다. 따라서 법정지상권을 깨트릴 방법을 찾아보고 입찰 해야 낭패를 면할 수 있다.
먼저 토지와 건물 중 어느 하나에 근저당권 설정 당시 동일인 소유였는지, 경매 당시 동일인 소유였는지를 확인해 보고, 당시에 이미 소유자가 달랐다면 법정지상권이 인정되지 않는다. 또한 토지에 근저당권 설정 당시에 이미 건물이 존재하고 있어야 하는데, 등기부나 건축물대장을 비교해 보아 토지에 근저당권설정 당시 건물이 없었다면 역시 법정지상권이 부정된다. 무허가건물은 등기부나 건축물대장이 없으므로 전기·수도·가스 등을 신청, 가설한 시기를 수소문하여 건축시기를 판단할 수밖에 없다.
오래된 시골집의 감정가는 기껏해야 수백만 원 정도가 보통이므로 법정지상권자에게 적정한 금액을 주고 매수하는 것이 가장 원만한 해결책이다.

■진입로를 확보하는 것이 중요하다
전원주택으로 활용하려면 차량의 진출입이 용이할 만큼 공로로부터의 진입로가 넓어야 한다. 경매 기록상 차량출입이 용이하다고 하나 실제 가보면 그렇지 않은 경우가 많다. 지적도상 맹지이나 실제 도로가 나 있는 경우도 있고, 지적도상 길이 있으나 실제는 없는 경우도 적지 않다. 맹지인 경우 통행권확인소송을 해서 공로와의 통로를 확보할 수도 있는데, 통행권확인판결을 받으면 통상 3m 폭 정도의 통행로를 인정해 준다. 또한 맹지이지만 인접하여 구거가 있고, 그 구거를 통해 공로에 접할 수 있으면 구거의 점용허가나 용도폐지 및 불하를 받아 도로를 낼 수도 있다.

■인접지와의 경계를 꼭 확인해야 한다
농어촌지역의 경우 1910년대 일제에 의해 지적도가 처음 만들어진 후 새마을운동 등으로 담장을 새로 하면서 제대로 측량을 하지 않아 경계가 지적도대로 된 곳이 거의 없을 만큼 실제와 다르다. 그러다 보니 건물이 남의 땅을 침범하거나 대지가 옆집에 들어가 있는 경우도 있어 시효취득 등 소유권분쟁이 생길 여지가 크므로 미리 측량을 해보거나 지적도 등 공부와 경계현황을 비교 확인할 필요가 있다.

■공유지분은 가능하면 입찰하지 않는 것이 좋다
농어촌주택은 상속 등으로 인해 지분입찰이 되는 경우가 많다. 이때에는 가능하면 입찰을 하지 않는 것이 좋다. 대지라면 분할이라도 가능하나 건물은 분할이 거의 불가능하므로 나머지 지분을 매입할 수 없다면 지분으로 묶이거나 다시 공유물분할청구소송을 제기하여 경매에 의한 가액분할을 할 수밖에 없다.

■최선순위 가처분, 가등기, 예고등기된 것은 피해야 한다
등기부등본상 최선순위로 가처분, 가등기, 예고등기된 농어촌주택은 낙찰받아 소유권을 이전했다 하더라도 후에 가처분권자가 소유권 다툼에서 이기거나, 가등기권자가 본등기를 하거나, 예고등기 관련 소송에서 전 소유자가 패소하여 소유권을 잃게 되면 낙찰자도 소유권을 상실할 위험이 있다.

■임차인이 있으면 주택임대차보호법상 대항력에 유의해야 한다
최선순위의 근저당권이나 가압류 등 보다 앞서서 전입하여 거주하는 임차인이 있으면 낙찰자가 보증금을 떠안아야 하므로 동사무소에 가서 주소세대열람을 하여 전입신고내역을 확인하고, 이웃에 수소문하여 가장 임차인은 아닌지 확인하고 입찰해야 한다.

농어촌주택을 경매로 마련할 때 위 사항에 유의해서 충분히 고려한다면 처음이라도 낭패 보는 일은 없을 것이다. 게다가 운이 좋으면 저렴한 가격에 자신이 원하던 바로 그런 집을 사들일 수 있으니 한번 도전해 보자.田

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