집은 집다워야 맛이 난다. 설계자의 무리한 독창성은 그 사람만 좋아하는 집을 만든다. 전원주택은 건축주와 그 가족 구성원의 라이프 스타일을 최대한 고려하여 주위 자연 환경에 맞추어 모양이 아름답고 살림집으로서 기능도 갖추고 건축의 3대 요소인 튼튼함(구조) 편리함(기능) 아름다움(미)도 담아내야 한다. 그뿐만 아니라 주거 현실의 보편성을 추구하여 건축주가 집을 팔 때 환금성까지도 고려해야 한다. - (주)유앤아이건설 대표 이제헌.
주택 설계 및 시공을 의뢰하는 방법은 크게 두 가지이다. 설계는 건축사사무소에, 건축은 시공회사에 따로따로 맡기는 방법(분리 발주)과 설계와 건축 모두 건축사 또는 설계팀을 둔 전원주택 전문 시공회사에게 맡기는 방법(일괄 발주)이다. 각기 장단점이 있으므로 설계전 반드시 짚고 넘어가야 할 부분이다.

글 윤홍로 기자

분리 발주는 건축주의 의도대로 설계 및 시공비를 결정하며 설계자(건축사)는 건축주를 대리하여 현장을 확인 검사하며, 문제 발생 시 시공회사와 조율하여 원만하게 처리한다. 일괄 발주는 설계비가 저렴하고 설계와 시공이 한 곳에서 이루어지기에 설계자와 현장 간 의사 소통(디자인 의도 전달)이 원활하며 시행착오가 적다. 또한 설계자나 현장 시공자 모두 A/S를 줄이고자 노력하며 무한책임의식을 느낀다. 사실 주택 A/S는 경영 관리면에서 유․무상을 떠나 시공회사에 마이너스이다. 이것은 분리 발주나 일괄 발주의 매우 바람직한 모습인데 현실에서는 어떤 모습으로 나타날까?

건축사사무소 대對 시공회사

주택 설계에 접근하려면 먼저 건축사 설계 대상 건축물과 건축 신고허가 대상 건축물을 살펴보아야 한다.

<건축법>에서 건축사 설계가 필요한 건축물은 ▲건축 허가 대상 건축물(바닥 면적의 합계가 100㎡(30.2평) 초과) ▲<국토의 이용 및 계획에 대한 법률>에 의하여 지정된 도시지역, 준도시지역 안의 모든 건축물 ▲대통령이 정하는 구역 안의 모든 건축물, 고속국도 및 철도의 겅계선에서 양측 10미터 이내 구역, 일반국도의 경계선에서 양측 50미터 이내 구역 ▲기타 구역에서 연면적 200㎡(60.5평) 이상이거나 3층 이상인 건축물 등이다.

반대로 건축사의 설계가 필요없는 건축물은 ▲바닥면적 합계가 100㎡ 이하인 신축(기타 지역 즉, 도시지역 외 관리지역에 속하는 전원 주택은 200㎡ 이하, 3층 이하) ▲85㎡(25.7평) 이내의 증축·개축 또는 재축 ▲구조안전·미관 및 기능상 지장이 없다고 인정하는 건축물 ▲국토해양부 등이 제정한 표준설계도서에 의한 건축물 ▲특수 공법에 의한 설계도서 작성 등이다.

현장에서 본 전원주택들 대부분이 비도시 관리지역 내 연면적 200㎡(60.5평) 이하, 3층 이하 건축물이라 건축사의 설계를 거치지 않고 시공회사에 일괄 발주하는 형태이고, 간혹 분리 발주인 경우 대부분 철근 콘크리트 구조였다. (<표>참조>

그 이유를 건축주 입장에서 보면 설계에 대한 인식 부족과 설계비 절약 측면이 강하다. 건축 시장 측면에서 보면 건축사사무소는 상가나 오피스텔, 공동주택에 비해 전원주택은 수익성이 떨어지므로 기피한다. 자연 건축사사무소는 전원주택 설계 경험 부족으로 평면에만 치중하고 전원주택 구조의 주류를 이루는 경량 목조주택과 스틸하우스보다 경험많은 철근콘크리트 쪽으로 접근한다.

스틸하우스 전문 에스에프시스템 설계팀 원완연 실장은 "건축주가 건축사사무소에서 가져온 설계도를 보면 스틸하우스에 대한 개념 부족으로 구조상 문제가 많다"면서 "어쩔 수 없이 콘셉트만 살려서 설계 디자인을 다시 하다 보면 시간이 더 걸린다"고 말한다. 따라서 "주택 설계 경험이 풍부하고 구조뿐만 아니라 전기 및 배관 설비 익스테리어(외장마감), 인테리어(내장 마감)까지 이해하는 건축사를 선택해야 한다"는 말을 덧붙인다.

(주)유앤아이건설 이제헌 대표는 "설계도면을 받아 보면 주택에 대한 공간감이 부족하여 화장실과 다용도실, 주방/식당 등 여러 가지 설비며 가구를 들여놓을 면적이 안 나온다"면서, 여기에 덧붙여 "주택 설계는 평면과 입면을 동시에 진행해야 하는데 평면에 치중하다 보니 입면이 따라주지 못한다"고 말한다.

건축사사무소에 주택 설계 디자인을 의뢰할 경우, 규모에 따라 다르지만 보통 총 공사비의 7~10%(2,500만원대가 주류)를 설계비가 차지한다. 반면 시공회사의 경우 건축사를 두면 평당 20만~30만원선, 건축사가 아닌 디자이너가 하면 평당 5만~7만원 선이다. 시공회사의 경우 시공을 주로 하기에 설계는 건축주에게 서비스 수준으로 제공하는 셈이다. 이렇듯 설계비를 부담스러워하는 건축주가 건축사사무소보다 시공회사를 찾다보니 일괄 발주가 주류를 이루는 것이다.

가설계, 전체 설계의 70% 차지

건축주는 시공회사에 가설계를 요구하는데, 그것을 통해 설계 능력을 검증하고 맘에 들면 본 설계를 의뢰한다. (주)유앤아이건설 이제헌 대표는 가설계란 무에서 유를 창출하는 계획설계로 기본설계와 실시설계의 바탕이 된다고 말한다.

"가설계는 설계자 입장에서 기본 계획을 수립하는 것으로 중요도는 70% 이상을 차지한다. 건축주와의 설계 상담과 현장 조사, 창의력/설계 경험 등을 반영하여 계획설계 나오기까지 2~3주 걸리며 도면 발생량은 배치도, 평면도, 입면도 수준인데 그 안에는 설계자의 모든 경험이 녹아 있다. 계획설계가 모티브가 되어 협의 과정에서 수정 보완이 이루어져 기본설계가 만들어지면 실시설계에 들어간다. 구조, 전기, 배관 설비 등 부속 도면이 만들어지는데, 이것은 큰 디자인을 결정한 후 진행하는 공정이다."

일부 건축주는 A라는 시공회사의 계획설계도를 가지고 B회사에 시공을 맡기기도 한다. 그렇기에 수주를 목적으로 계획설계도를 무료로 제공하는 시공회사도 있지만, 어느 정도 규모를 갖춘 시공회사는 198.3㎡(60평) 기준으로 300~350만원의 계획설계 비용을 받는다. 건축주가 맘에 들 때까지 수정 보안을 거치는데 시공 중 설계도를 수정 보완하면 건축주나 시공회사 모두 손실이 크기 때문이다.

건설 관리(CM) 전문 업체인 한미파슨스는 설계 변경은 공사 견적 전에 끝내라고 조언한다.

"대부분의 건축주는 공사 과정에서 자재나 마감 사양을 결정하거나, 이미 결정한 사양을 변경하곤 한다. 만약 마감 공사 기간 중 벽지나 바닥 마감재를 변경하려면 이는 결정적으로 공사비 증가와 공사 기간 연장 그리고 시공회사와 마찰을 일으키는 원인이 될 수 있다. 따라서 철저한 시장 조사를 통해 자재나 마감 사양 등은 공사 견적 전 마무리지어야 한다."

전원주택 생활자들은 "주택 설계 경험이 풍부한 건축사를 둔 전원주택 전문 시공회사에 의뢰하는 편이 나은데, 그 이유는 설계비를 줄이면서 전원주택의 특성을 잘 살린다"는 것이다. 설계와 시공을 분리 발주한 전원생활자의 경우 "유명 건축사에게 의뢰하면 전원주택의 기능보다 디자인에 치우친 나머지 시공 현장을 배려하지 않아 난공사로 이어져 공사 기간이 길어진다"고 말한다. 한편 "시공회사는 주택공법 면에서 각기 전문 분야가 있기에 시공이 유리한 쪽으로 건축주를 유도하는 경향이 강하므로 설계 의뢰 시 시공회사의 특성을 잘 파악해야 한다"고 조언한다.

행복한 전원주택 만들기의 기본인 설계. 건축사사무소든 건축사나 디자이너를 둔 시공회사든 설계는 주택 경험이 풍부하고, 다양한 형태의 주택 공법을 소화하고, 현장을 배려하여 시행착오를 줄이는 곳을 선택하는 지혜가 필요하다.

간혹 전원주택 설계 상담이란 간판을 건 공인중개사사무소를 보곤 하는데 불법을 자행하는 무자격자로 보아야 한다. 검사와 변호사, 의사와 약사가 있듯이 건축 관련해서는 크게 건축사와 기술사로 구분하는데 설계는 건축사, 시공은 기술사의 고유 영역이다. 따라서 인·허가 관련 설계도를 접수할 때 공문서적인 효력을 갖추려면 건축사의 도장이 필요한데, 그 행정 대행 비용이 평당 5만~7만원선이다.

건축사가 없는 시공회사의 경우 설계도를 만들어 시·군·구청 앞에 산재한 건축사사무소에서 도장을 받아 해당 공무원에게 접수한다. 물론 예전에 비해 많이 줄었다지만, 여전히 건축사가 만든 설계도면도 해당 지자체 건축사사무소의 도장-일종의 급행료-을 받아 접수하기도 한다.田

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