부동산 투자 심리와 투자 포인트

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부동산 투자 심리와 투자 포인트

2009년 5월 12일 (화) 13:24:52 | 지면 발행 ( 2009년 4월호 - 전체 보기 )

부동산 정보

부동산 투자 심리와 투자 포인트

일반적으로 투자자들은 자신이 매입한 부동산 가격이 지금은 하락 국면을 면치 못한다 하더라도 곧 회복될 것이라 믿는 경향이 있다. 또 이러한 판단이 옳다고 확신하며 일단 매입 가격 이상으로 올라서면 그때 가서 팔아도 늦지 않는다고 생각한다. 이를 매입 가격 회복 투자 심리라 하는데 현재 시장 가격이 매입 가격보다 낮더라도 머지않아 수익이 발생할 것으로 기대하는 것이다. 허나 이것이 지나치면'자만'이 생기게 되는데 매입 부동산 손실에 대해 절대 인정하지 않는 태도다. 매도 시기가 분명함에도 이의 판단을 미루고 언젠가는 현재 손실액을 보상받을 수 있다고 믿는다. 부동산도 일면 주식과 닮은 면이 있어 이익이 있으면 손실도 있기 마련이다. 주변 시세와 경기 동향 등을 면밀히 분석, 매매 적정 시기를 읽어야 한다.

부동산 시장을 움직이는 투자 심리
부동산 가격을 결정하는 데에는 많은 요소가 있다. 그 중 빼놓을 수 없는 것이 투자 심리다. 과학적인 판단과 결정이 개입되는 것이 아니라 불확실한 일종의'생각'이다. 나를 아우르는 관련 집단의'생각'이 라 할 수 있다. 때로는 독특한 개인 취향으로, 결정되기도 하지만 대부분은 집단'생각'이 나에게 주입된다. 이러한 투자 심리는 소극적 의사 표시이지만 지나치게 다수에게 확산되면 풍선처럼 부풀어'거품'이 되기도 한다.
지난 수년간 이어온'강남 불패'신화를 믿고 강남 부동산 매입에 열중해 온 열혈 투자자들은 지난해부터 투자 심리가 급속히 냉각되면서 낭패를 보고 있다. 강남 대체지로 동반 상승 행진을 이어갔던 분당과 용인 등 경기 남부 부동산 시장까지 하락 폭이 커지는 실정이다.
피그말리온 효과를 믿고 막차를 탄 투자자들은 이제 커다란 리스크를 가지게 됐다. 강남 이남 지역 투자자들, 지난 1년간 과도한 상승 후에 매입한 강북 투자자들, 더불어 규제 완화를 염두에 두고 투자한 토지 투자자들 모두 리스크 관리가 필요한 시점이다.
이렇게 부풀려진 투자 심리로 활황을 이어갔던 부동산 시장이 이제는 반대 입장이다. 앞으로도 아파트 가격이 더욱 하락할 것이라는 심리가 형성된 이상 당분간 반등은 어렵지 않겠느냐는 게 일반적 관측이다. 정부나 지자체에서 각종 규제 완화책을 내놓고 있음에도 시장이 전혀 반응하지 않는 것도 얼어붙은 투자 심리와 연관이 크다.

냉각된 투자 심리, 올바른 투자법은?
투자 심리는 선거 때 표심과 같아서 집단으로 몰려다니는 경향이 있다. 지금과 같이 투자 수요를 위축되게 만드는 글로벌 경기 침체와 인플레이션에 대한 불안 심리 등이 지속될 경우 심리에 좌우되지 않는 정확하고 냉철한 인식이 필요하다.
정부 부동산 정책이 어느 쪽으로 흐를 것인가? 어떤 목적으로 부동산을 매입할 것인가? 어느 지역에 투자할 것인가? 지자체 향후 계획은 무엇인가? 어느 지역을 전략적으로 개발하려고 하는가? 이 외에도 필요한 정보를 수집하고 판단하는 작업이 반드시 있어야 한다.
최근 원 달러 환율이 고공 행진을 이어가면서 부동산, 주식과 같은 장기적 투자보다 단기투자인 금펀드, 은펀드 등과 같은 곳으로 투자자가 몰리고 있다고 한다. 앞서 이야기했듯이 이러한 말이 나도는 시점은 이미 '큰 손'들 투자는 끝났고 '개미'들만이 남아 있다고 봐야 한다. 따라서 피그말리온 효과만을 믿고 뛰어들었다간 내리막길을 피하기 어려울 수도 있으니 신중한 선택이 있어야겠다.
전원주택 시장도 크게 보면 보유와 매각으로 설명할 수 있다. 최근 들어 전원주택을 소유하고 있는 사람에게서 심심찮게 매각 문의가 들어오는데 이유는 크게 두 가지로 나뉜다. 무리한 대출과 같은 요인으로 경제적 부담이 있거나 현재보다 나은 투자를 위해 매각하는 경우다. 전원생활자 중에서도 전원주택을 투자처로 인식하고 있는 사람은 적당한 매각 시점을 타진하고 있을 것이다. 이른 시간에 전원주택을 매각해야 한다거나 당장은 아니더라도 의향이 있다면 주변 경기 동향을면밀히 관찰해야 한다. 글로벌 경기 침체로 냉각된 부동산 시장이 언제쯤 호전될 것이라고 누구도 장담할 수 없지만 시기에 상관없이 투자를 결심했다면 지금과 같은 경기 상황에서는 수익이 낮더라도 안전한 곳을 택하는 것이 현명하다. 재투자를 머뭇거리면 그것 역시 막차를 탈 수 있기에 그렇다. 전원주택 투자처로는 서울 직주거리와 생태적 가치를 따지는 것이 좋다.田