건축주는 세계적 금융위기가 발생해 부동산 가격이 내리막길을 달릴 시기였음에도 먼 미래를 내다보고 판교신도시에 80평 땅을 구입했다. 여기 점포주택을 신축해 은퇴 후 노후생활 자금에 보탤 요량이었다. 당시 건축주 예측이 적중해 지금 이곳은 수변공원을 바라보는 카페골목으로 형성됐으며 그 덕분에 좋은 가격에 전 층 임대계약 완료됐다.
글 최길찬<건축사/시공기술사>
건축주 이원구(50대 중반, 기술사技術士) 씨는 기계설비 설계 및 감리 전문 회사인 ㈜설화의 대표이사이며 한국엔지니어링협회, 설비엔지니어링협의회 회장을 맡고 있는 건설 분야 전문가이다. 공공부문에서 발주하는 건설공사의 책임감리 용역 입찰 시 관련 법률에서는 특별한 경우가 아니라면 설비감리회사와 공동계약을 권고하고 있다. 상대적으로 규모가 작고 열악한 환경 속에서 입찰 참여 자체가 어려웠던 시절 이 씨는 대형 프로젝트인 서울시 지하철9호선 8개 역사 책임감리 용역을 공동도급 분담이행 방식으로 수주해 업계에 희망을 주기도 했다. 추진력과 기획력을 갖춘 엔지니어 리더인 그는 몇년전 용인시 고기동에 전원주택지를 마련하고 평소 본인이 좋아하는 디자인인 노출콘크리트공법으로 집을 지어 2년 전 이사했다. 그 후 집에서 그리 멀지 않은 판교신도시에 투자 목적으로 작은 점포주택지를 구하기 시작했다. 당시 투자라고까지 하기 어려운 소박한 생각으로 수익률 10% 정도(월세로 노후생활에 도움이 될 수 있는)의 100평이 내 땅을 물색했다. 그 해 중순 리먼브라더스 사태를 시작으로 서브프라임모기지 부실로 인한 세계적 금융위기가 발생하면서 부동산가격은 끝모를 내리막길로 향했지만 건축주는 장래성을 생각해 80평규모 땅을 구입했다. 판교신도시 북서쪽 청계산 능선에서 발원된 백운호수에서 시작된 물줄기가 너른들(판교의 원지명은 너른들이란 뜻의 '너드리')을 가로질러 분당을 거쳐 한강으로 나가고 있는 탄천을 정남으로 마주보는 멋진 땅이었다.
카페골목 조성으로 점포주택 인기
건축주는 탄천을 따라 새로 조성된 멋진 수변공원과 건너편 남서울 컨트리클럽이 있는 산이 보이는 이곳에 세칭 '카페골목'이 형성될 것으로 예측했고 자신이 제일 좋아하는 노출콘크리트공법으로 설계를 시작했다. 가을이 오기 전 멋진 건축물을 보고 싶어 한 건축주는 서둘러 계약을 체결해 올해 8월 말 완공을 목표로 설계가 끝나기 무섭게 4월 20일 공사를 시작했다. 호사다마好事多魔라 했던가. 순조롭게 진행되던 공사는 7월부터 내리는 빗속에 그만 갇혀버렸다. 마음까지 젖어들기 시작했다. 비온 날 수를 보면 6월은 10일, 7월은 17일, 8월은 25일 동안 비가 왔고 9월은, 필자가 글을 쓰고 있는 10일까지 총 6일 동안 비가 내렸다. 지금도 밖에는 비가 내리고 있다. 보통 이 정도 규모 건축공사는 3개월 반 정도면 완료할 수 있지만 노출콘크리트공법이라 4개월 공사기간을 예정했고 사용승인검사 및 잔손보기까지 계산해 8월 말이면 1층 상가에 영업을 개시할 수 있다고 봤다. 그런데 절대공기로 20일 정도가 늦어져 9월 들어 1층 상가 인테리어 공사를 하고 있으니 답답하기는 시공자나 건축주나 마찬가지다.
다행히 탄천변을 따라 형성된 상가주택들의 1층은 공사 완료돼 이미 상권이 형성되기 시작했다. 건축주 예상대로 카페베네, 초콜릿커피 등 유명 프랜차이즈 카페들이 자리 잡았다. 본 건축물 1층도 사용승인(준공) 전에 주커피(Zoo Coffee)가 임대계약을 체결했으며 2, 3층 모두 임대계약이 성공적으로 완료됐다. 같은 블록을 따라 공공기관(동사무소)과 은행도 몇몇 입주했고 근처 12층 상업/업무시설이 한창 공사를 진행하고 있는데 이런 공사가 완료될 시점이면 상주인구가 많이 늘어날 것이다.
신도시 점포주택은 노후대책으로 권할 만
9월 8일 어김없이 비가 내리는 오후 건축주와 가볍게 대화를 나눴다. 건축주와 가끔 자리를 같이하는 현장 옆 야외 식탁에서 서로 어울릴 것 같지 않은 메뉴인 매운 족발에 생맥주 몇 잔 마시면서 이런저런 이야기를 나눴다. "이제 건축 사용승인검사 신청도 들어갔고, 좀 늦었지만 큰일은 모두 끝났고 잔손보는 일만 남았네요." "현장이 살고 있는 고기동 집에서 가까워 좋았어요. 퇴근하면서 거의 매일 현장에 들러 직원들과 맥주도 한잔하면서 공사 진행을 파악할 수 있었어요, 더욱이 1, 2, 3층 모두 임대를 좋은 가격에 할 수 있었는데 12% 정도의 수익률이 나오더군요. 요즘 이런 장사가 어디 있겠어요. 물론 세계적 금융위기 때 비교적 좋은 가격에 대지를 매입한 이유도 있었지만요. 전 세대 조기 임대 기념으로 각 세대에 에어컨을 모두 달아주기로 했지요. 사실 사람들이 몰라서 그렇지 강남에 15억짜리 아파트 깔고 앉아 있어봐야 한 달 관리비만도 최하 50만~100만 원은 나올 테고, 거기에 각종 세금까지, 나가는 돈도 무시 못해요. 나이 들어 은퇴할 시점에 이런 곳에 대지만 마련하면 매월 관리비를 내는 것이 아니라 거꾸로 매월 수익이 생기니 얼마나 좋겠어요. 나처럼 은퇴를 얼마 남겨 놓지 않은 분들께 3층에 본인이 살 수 있는 집을 둔 이런 상가주택에 도전해 보도록 추천하고 싶군요. 참, 3층 전용의 가정용 엘리베이터 설치도 권장하고 싶어요. 그러나 모두가 나처럼 이런 목 좋은 카페골목의 좋은 땅을 좋은 가격에 구매해 12% 정도의 수익을 얻기는 어렵겠지만요." 대지 구입 비용을 제외하고 수익성 분석을 해보면 전세 보증금이 6억 1,000만 원이니 건축비를 제하고도 2억 원 정도가 남았다. 여기에 월 임대수익 450만 원이 있으니 건축주의 계산으로 땅값을 다 넣고 세금 다 내도12% 정도의 사업이 되었으니 아주 성공이라고 할 수 있다.
최길찬은 건축사이자 시공기술사로 종합 건축 회사 ㈜신영종합건설, 전원주택 시공 전문 ㈜하이랜드건설, 설계 전문 신영건축사사무소의 대표를 맡고 있다. 2004년 7월부터 2006년 8월까지 KBS-1TV 6시내고향 <백년가약> 프로젝트의 건축사 및 시공사로 제작에 참여한 바 있다. 주요 수상 내용으로는 강구조 작품상 주택부문설계 은상, 건설기술교육원장 표창, 보건복지부장관 감사패 등이 있으며 사단법인 한국패시브건축협회 회원사로 패시브 건축 보급에 앞장서고 있다.
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