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‘리츠’ 시행령·시행규칙 입법예고
설립 제한 풀고, 출자 참여는 적극 유도

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건교부에서는 부동산투자회사법(리츠, REITs)이 지난 3월8일 국회를 통과함에 따라 시행령·시행규칙(안)을 마련, 지난달 7일 입법예고에 들어갔다. 이번 안은 규제개혁위원회의 규제심사 및 국무회의를 거쳐 확정되면 금년 7월 1일부터 시행될 예정이다.
건교부는 국회 입법심의과정에서 현물출자와 외부차입, 공기업 참여 등이 대폭 제한되자 법이 허용하는 범위에서 리츠 설립제한을 최대한 풀고 출자자들의 참여를 대폭 유도하는 방향으로 시행령을 마련했다.
따라서 리츠에 대한 출자제한이 완화됨에 따라 일반 기업체와 투자자 이외에 연기금과 각종 공제회, 공제조합. 공기 업 등의 부동산 투자가 늘어날 전망이다. 또 투자안전장치가 강화돼 리츠회사의 30% 일반공모와 상장주식의 거래가 활성화할 것으로 보인다. 입법예고 된 리츠의 시행령·시행규칙(안)의 주요내용 및 향후 추진방향을 담은 건교부 자료를 정리해 실었다.
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발기인의 주식인수 규모

< 법률 : 30%이내 ⇒ 시행령 : 10%이상 인수 >
부동산투자회사의 발기인은 적어도 3인 이상이 있어야 하는데 시행령에서는 이들 발기인들이 설립시 자본금의 100분의 10 이상에 해당하는 주식을 의무적으로 인수하도록 하여 발기인은 최소 50억원을 마련하고 그 나머지는 주식공모를 통하여 회사를 설립할 수 있도록 하였다.

이는 시장내에서 자체의 공신력을 확보한 발기인들만이 주식을 일반공모 할 수 있도록 하기 위한 것으로서 사회적 신용이 있고 재정능력이 있는 기관투자자가 발기인에 참여하도록 유도하기 위한 것이다.

1인당 주식소유한도에 대한 예외

< 법률 : 기금 등 ⇒ 시행령 : 공공기금, 공제회, 현물출자자, 주식공모후 잔액을 인수한 발기인
이나간사회사 >

기금관리기금법에 의한 공공기금, 군인공제회법에 의한 군인공제회, 대한교원공제회법에 의한 대한교원공제회, 건설산업기본법에 의한 건설공제조합 및 전문건설공제조합, 신용협동조합법에 의한 신용협동조합중앙회 등의 경우에는 1인당 주식소유한도 (10%)의 예외를 인정하여 이들 연금기금이 안정적인 배당이익을 목적으로 부동산투자회사에 적극적으로 투자할 수 있도록 하였다.

아울러 현물출자자, 주식공모를 모집·주선한 후 잔액을 발기인이나 간사회사가 인수하는 경우에도 2년 동안 1인당 주식소유한도를 초과하여 주식을 보유할 수 있도록 예외를 인정하였다.

현물출자 부동산의 평가

< 법률 : 평가방법을 위임 ⇒ 시행령 : 수익방식에 의하여 평가하는 것을 원칙으로 함 >

회사설립 후 허용되는 현물출자의 경우 현물출자 부동산은 수익방식에 의하여 평가하는 것을 원칙으로 하였다. 다만 토지, 주거용 부동산 등의 경우에는 비교방식을 적용하여 평가할 수 있도록 하고 신축건축물, 건축중인 건축물, 병원 등 특수목적용 부동산은 원가방식에 의하여 평가할 수 있도록 하였다.

자산운용전문인력의 확보

< 법률 : 대통령령이 정하는 바에 따라 확보 ⇒ 시행령 : 3인 이상 확보 >

부동산투자회사는 자산을 운용함에 있어 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 부동산 전문인력 등을 3인 이상 확보하도록 의무화하였으나, 그 자산의 투자·운용업무를 부동산투자자문회사에 위탁하는 경우에는 비용절감 등을 위하여 반드시 전문인력을 3인 이상 확보하지 않아도 될 수 있도록 하였다.

부동산투자자문회사의 업무 및 등록요건

< 법률 : 자산의 투자·운용에 관한 자문 및 평가등의 업무를 수행하고자 하는 자는 등록
⇒ 시행령 : 원칙적으로 자본금 10억, 전문인력 3인 이상 확보 >

부동산투자자문회사는 부동산투자회사로부터 주주총회·이사회의 의사결정에 필요한 조사·분석, 정보제공 기타 자산의 투자·운용에 관한 업무를 수탁받아 행하도록 하였다. 아울러 부동산투자자문회사는 자본금 10억, 전문인력 3인 이상을 확보하여 건교 부장관에게 등록하도록 하였다.

다만, 주주총회·이사회의 결의사항을 제외한 자산의 투자·운용업무를 부동산투자회사로부터 수탁받는 경우에는 자본금 30억, 전문인력 5인 이상을 확보하도록 하였다.

부동산의 처분 제한

< 법률 : 5년내 ⇒ 시행령 : 2년 >

부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 2년 이상 소유하도록 의무화하였으나 개량사업 후 부동산을 처분하거나 부동산투자회사의 합병·해산 등의 경우에는 예외를 인정하였다.

아울러 나대지는 반드시 개발사업후 처분하도록 하였으나 관련법규의 제정·변경 등으로 인하여 사업성이 현저히 저하되는 경우나 특정한 개발사업의 공동시행을 위한 경우에는 개발사업 전이라도 처분할 수 있도록 하였다.

외부차입 제한

<법률:운영자금의 일시적 차입 등 ⇒ 시행령 : 부채가 있는 부동산을 부채와 함께 취득, 공공기금으로부터 자금 융통>

부동산투자회사는 부동산에 대한 간접투자상품으로서 자금차입을 금지하는 것이 원칙이다. 그러나 자산의 대부분이 유동성이 낮은 부동산에 투자·운용되므로 필요한 경우 운영자금을 일시적으로 차입하는 것이 필요하다.

부동산에는 담보채권이 대부분 설정되어 있으므로 부동산 거래시 부채가 있는 부동산을 부채와 함께 취득하도록 허용하는 것이 필요하다. 아울러 국민주택기금 등 각종 공공기금에서 저리의 자금을 융자하여 주는 경우가 많으므로 이들 자금을 지원받을 수 있도록 하였다.

자산의 보관

<법률:대통령령이 정하는 바에 따라 보관 ⇒ 시행령 : 부동산, 현금·유가증권은 각각 전문기관에 보관>

부동산투자회사는 자산운용의 투명성을 확보하고 횡령사고를 방지하기 위하여 그 소유자산중 부동산은 신탁업법에 의한 신탁회사, 대한주택공사, 한국토지공사 및 한국자산관리공사에 보관하도록 하였으며, 현금과 유가증권은 신탁업법에 의한 신탁회사 또는 신탁업을 겸영하는 금융기관에 보관하도록 하였다.

아울러 자산보관기관은 자산보관의 투명성을 확보하고 위탁받은 자산을 안전하게 보관하기 위하여 자체 기준을 제정하도록 하였다.

향후 추진계획

건설교통부에서는 입법예고 기간(4.7∼4.26)중 제출된 의견을 검토·반영한 최종 시행령안을 규제개혁위원회 심의, 법제처 심사, 국무회의 의결을 거쳐 확정·공포할 예정이며 6월말까지 업무감독 등에 관한 규정을 마련하여 7월1일 제도시행에 차질이 없도록 할 계획이다.

부동산투자회사 제도가 우리나라에 최초로 도입되는 지분형 부동산간접투자 제도로서 제도의 정착을 위해서는 법인세, 지방세 등의 감면이 필수적인만큼 건설교통부에서는 부동산투자회사가 이들 세금의 감면혜택을 받을 수 있도록 현재 재경부, 행자부 등과 적극 협의중에 있다

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