- 시공비 지급관련 TIP건축주 C씨 : 설계도를 보니 건물의 가치가 높고 입면도 예뻐서 생각보다 임대 수익성이 훨씬 높아질 것 같습니다. 시공은 어떻게 진행하면 좋을까요?
SUP건축사사무소 : 만족하신다니 저희도 기쁩니다. 수익형 상가주택 짓기의 마지막 단계인 시공만 남았네요. 좋은 기획안을 반영한 계획 도면을 완성했으니, 이제 그것을 정밀한 시공으로 완성시켜야 합니다. 시공은 사업 예산 중 토지 비용을 제외하고 가장 많은 돈이 들며 건축주들 대부분이 어려워하는 단계입니다. 자칫 예산이 초과돼 손해를 입거나 부실시공으로 이어질 수 있기 때문입니다. “나는 시공에 대해 잘 모르는데 시공사가 부실하게 시공하면 어떡하지?”, “내가 모른다고 저가低價 자재를 쓰는 건 아닐까?”, “나중에 하자보수를 잘 받을 수 있을까?” 등등 다들 불안해하십니다. 사실 보통의 건축주는 시공에 대해 문외한이다 보니 공사 감독에 한계가 있습니다. 따라서 감리자나 시공자를 믿고 진행해야 하기에 불안감이 드는 것입니다. 하지만 건축주도 잘 할 수 있는 부분이 있는데, 바로 계약입니다. 건물을 성공적으로 짓는 데 있어 좋은 시공사와 정확하게 계약하는 것이 50% 이상을 차지합니다. 그럼 시공사와 계약할 때 중요한 포인트를 말씀드리겠습니다.
SUP건축사무소 책꽂이 : 각종 건축 자재 샘플과 카탈로그가 빼곡하다.
제일 중요한 것은 꼼꼼한 설계도면
시공사와 계약할 때 건축주가 가진 무기는 설계도면밖에 없습니다. 설계도면이 부실하면 시공사가 도면에 표시되지 않은 저가 자재를 써도 대응할 길이 없으며, 또한 설계도면의 부실로 인해 재시공할 경우 추가 공사비가 발생합니다. 시공비에 비해 소액인 설계비를 아끼려고 설계를 저가 설계사무소에 맡겼다가 건물의 가치를 떨어뜨리는 것은 물론 시공 과정에서 더 큰 돈이 드는 경우를 종종 목격합니다.
주요 자재는 계약 전 미리 지정하자
설계 및 허가 과정에서 당초 생각한 착공 일정을 못 맞출 수도 있습니다. 그렇다고 착공을 서두르면 그야말로 호미로 막을 것을 가래로 막게 됩니다.
시공사에서 견적서를 받기 전에 건축주가 차근차근 준비해 놓을 것이 있습니다. 특히, 주요 자재는 건축사사무소와 협의해 회사명 및 상품명을 정하는 것을 추천합니다. 최근 건축사사무소에서 주요 자재를 결정해 명시하도록 법제가 개편됐습니다. 하지만 건축사사무소에 전적으로 의지하기보다 건축주가 마음에 드는 품질과 가격대의 자재를 정하는 것이 좋습니다. 주요 자재는 외벽과 지붕에 사용되는 외장재 그리고 창호, 침실 문(목문), 위생 기구, 주방 가구, 일반 가구, 마루, 현관문, 전등, 석재, 벽지, 타일 등 내장재가 있습니다.
좀 더 세부적으로 말씀드리면 창호의 경우 창틀 폭에 따라 가격이 다 다릅니다. 그래서 건축주가 주요 자재의 회사명뿐만 아니라 상품명까지 정해야 합니다. 이렇게 자재를 세부적으로 선택하면 시공사는 자재에 대한 이문이 줄어들어 건축주에게 유리하지만, 건축주는 공부할 게 많아져 지치고 맙니다. 따라서 타일, 벽지, 마루 등은 특정 회사 및 제품과 동등하거나, 그 이상의 것 정도로 가격선을 정하는 게 좋습니다. 그리고 실제로 건물의 골조가 올라갈 때 공간을 눈으로 확인하면서 제품명을 확정하세요.
전등의 경우 가격 편차가 매우 큰 품목으로, 건물이 지어지기 전에 일반인이 해당 공간에 어울리는 제품을 선택하기란 쉽지 않습니다. 인테리어회사에 의뢰할 것이 아니라면 건축주가 전등을 구매해 시공사에 시공만 맡기는 ‘지급 자재’의 형태를 취하는 것도 하나의 방법입니다. 그 밖에 주방 및 일반 가구를 전문회사에 맡길 계획이라면 계약에서 제외시키는 것이 좋습니다.
계약서는 기본적으로 국가에서 정한 ‘민간건설공사 표준계약서’ 양식을 따르고, 자재 품명 지정 등 건축주가 별도로 지정하고 싶은 사항은 ‘계약특수조건’으로 추가해 계약하면 됩니다.
공사내역서 : 견적사무소에 의뢰하면 설계도서를 바탕으로 해당 품목의 종류, 소요 물량, 표준 금액까지 작성해 견적서를 작성해 준다. 공사내역서와 하자보증증권 활용법
주요 자재의 품목을 정한 다음 전문 견적사무소에 설계도면을 보여주고 공사내역서를 받을 수도 있습니다. 물론 비용이 들지만 추후 시공사에서 견적서를 받을 때 그 금액이 적정한지를 판단하는 기준으로 활용할 수 있습니다.
그리고 건물을 잘 짓는 것도 중요하지만 사후관리도 그에 못지않게 중요합니다. 즉, 준공 후 하자보수공사가 필요할 때를 대비해 계약서에 하자보수에 관련된 사항도 정확히 적시해 놓아야 합니다. 관련 계약요령에는 크게 두 가지 방법이 있습니다.
첫째는 건축주 직영공사로 건물을 짓거나 시공자가 사업자가 아닌 개인일 경우 적용되는 방법으로 계약서에 하자보증이행관련 사항을 ‘계약특수조건’으로 적시하거나 각서로 받아두는 방법입니다.
둘째로 하자보증증권을 끊는 방법입니다. 하자보증증권은 시공사가 종합건설업 등 건축관련 사업자로 등록되었을 경우 발행이 가능한데요. 발급기관은 서울보증보험, 전문건설공제조합, 전기공사공제조합, 금융기관 등이 있으며 회사의 신용 및 조건에 따라 제출서류, 담보 및 수수료 요율이 상이합니다. 보통 계약금액의 5~10% 정도를 보증금율로 잡습니다.
하자보증증권을 끊게 되면 건설사 입장에선 건설원가가 조금 더 높아지게 되므로 건설사가 그만큼 계약비용을 높여달라고 할 수도 있습니다. 이때 건설사를 믿고 건설사와의 특수조건 계약서로 갈음할 것인가, 하자증권을 발행할 것을 요구할 것인가는 선택입니다.
그리고 별도 계약서에 명시하지 않을 경우 하자보수기간은 ‘건설산업기본법’에 따르게 되니 참고하시기 바랍니다.
시공비 지급관련 TIP
첫째, 건설사 기성 지급 조건_아무리 믿는 시공사라도 과기성을 지급하면 안 됩니다. 계약 및 착수금으로 계약금의 일부를 선지급하는 것은 어쩔 수 없지만(시공사에 계약이행보증증권을 끊게 하면 계약금도 보장받을 수 있음), 공사 기성금은 공사 전에 지급하는 것이 아닙니다. 즉, 시공사가 해당 공정을 완료하고 건축주가 그 결과에 만족하고 승인했을 때 지급하면 됩니다. 먼저 돈을 지급하면 입장이 역전돼 건축주가 속앓이를 할 수 있습니다. 특히, 잔금은 반드시 모든 공사를 완료하고 건축주와 감리자의 승인하에 지불하는 것이 좋습니다.
둘째, 적정 공사비란_건축주는 보통 몇 곳의 시공사에 견적을 의뢰해 가격을 비교하는데 너무 비싸도 곤란하지만, 너무 저렴해도 의심해야 합니다. 결국, 시공사는 이윤을 추구하고자 건축주의 건물을 짓는 것입니다. 건축주가 너무 박하게 시공사의 이윤을 깎으면, 그것은 결국 부메랑으로 건축주에게 돌아오게 되어 있습니다. 즉 어느 정도 자기 이윤을 줄이며 네고Negotiation를 받아들일 수 있지만, 정도를 넘어서면 시공사는 자기 이윤이 깎이는 만큼 대충 짓게 됩니다. 그리고 시공사가 기존에 완공해 입주한 건물을 직접 탐방해 건축주 및 입주자의 만족 여부를 확인하는 것도 계약 전에 확인해볼 만합니다.
동네 주민이 무시로 지나다니는 골목길이 되길 의도했는데 1층 카페로 운영하는 건축주의 아들과 창문 너머 수인사를 하며 지나가는 사람들을 볼 수 있어 반가웠다. 준공 후 1년이 지나서
SUP건축사사무소 : 안녕하세요. 오랜만에 전화드립니다.
건축주 C씨 : 오! 안녕하세요. 어떤 일이세요?
SUP건축사사무소 : 이번에《전원주택라이프》에 수익형 상가주택에 대해 글을 써달라는 의뢰를 받았는데, 선생님의 상가주택을 사례로 들고자 합니다. 그래서 오랜 만에 한번 찾아뵐까 해서 전화드렸습니다.
건축주 C씨 : 좋지요! 언제든 오세요. 제가 직접 로스팅을 한 커피를 대접하겠습니다.
1층에서 운영 중인 카페. 건축주의 아들이 운영하고 있다.*
건축주 C씨는 “준공 후 수월하게 임차인을 구했다”고 한다. 마을과 조화를 이루면서 간명하고 모던한 느낌을 살리고자 했는데 1년 후에 의도한 대로 자리 잡고 있는 건물을 보니 기쁜 마음이 절로 들었다. 굳이 돈을 안 받겠다며 손사래를 치는 통에 직접 볶아 내려준 커피 한잔을 맛있게 마시면서 새삼 건축가로 살아가는 행복과 보람을 느꼈다. 3회에 걸친 이 글이 독자들에게 작게나마 도움이 되길 바라며 글을 마치고자 한다.
상가주택 짓기 ABC는 연재를 마칩니다.
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