안성 용설저수지 주변 전원주택단지의 개발 전략과 적정 분양가 산정

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적정 분양가를 산정 하는 것은 단지의 분양 성패를 좌우하는 중요한 일이라고 본다. 특히 요즘 같이 경기 침체기에는 더욱 그렇다. 우선은 주변에 거래 된 단지나 준농림지 시세를 비교 분석하고, 본 의뢰 단지의 입지 여건도 감안해야 한다. 본 의뢰단지는 적절한 계단식 장방형단지로 구성되어 있어 각 필지별 조망권이 좋은 편이며, 아늑한 야산 속에 묻혀 있고 자연마을과 300m 거리에 위치해 적당한 거리를 유지하고 있다. 이런 점을 감안하면 본 의뢰 단지는 B급지 정도로 산정할 수 있는데, 평상시 같으면 단지인 점을 감안하여 25~35만원 선이 적당하다고 보나 현시점에서는 22~25만원 선이 적당하다고 본다.
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구의동에 있는 모 회사에서 전화가 왔다. 안성에 개발 중에 있는 단지를 분양하려고 하는 데 어떻게 했으면 좋은지 상담을 하고 싶다는 것이었다. 개발을 시작할 때에는 야심에 찬 계획으로 전국적인 체인망을 구성하여 한 곳에 싫증을 느끼면 타지 역에서도 일정한 기간을 거주할 수 있는 콘도형 전원주택을 단지화 하려고 했다는 것이다.

그러나 막상 사업을 시작하자 일이 순조롭게 되지 않아 의뢰지(안성 죽산 용설저수지 주변)만이라도 전체적으로 매도를 하든지 분양을 했으면 한다는 것이었다. 그러면서 다음과 같이 나름대로 생각했던 분양 안내 자료(아래표 참조)를 보여 주었다.

지리적 요건과 교통

천호동에서 70km 반경에 위치하며 중부고속도로 일죽 나들목에서 약6km 거리. 강동권에서 50분~1시간 거리로 용인이나 이천 지역 변두리 지역보다 시간이나 거리상으로 가까우면서 나들목 역세권 지역에 속해 교통의 편리성을 잘 활용 할 수 있는 지역에 속한다.

또 2003년 준공예정인 ‘하남-호법간’ 8차선 전용차선이 완공되어 개통된다면 교통체증에서 오는 불쾌감이 없어져 심리적 거리가 보다 짧게 느껴질 것으로 보인다.

서해안 안중에서 동해안의 삼척과 동해로 이어지는 38번 국도는 4차선화 되어 동서를 가로지르는 허리 역할을 하는 중요한 중추 역할을 하게 된다.

주변 환경

안성지역은 경부선이 지나는 서쪽은 성장 관리 권역이며, 중부 고속 도로가 지나는 동쪽은 자연보존권역에 속하는 도농복합도시 지역이다.

자연보존권에 속해 상대적으로 부동산 가격이 저렴한 일죽 나들목 주변에는 한때 축사들이 많아 전원주택지로서는 적합하지 않다는 이야기가 많았으나 현재는 축사들이 많이 없어졌다. 따라서 환경이 좋고 산세가 좋은 곳으로 농가주택이나 전원주택을 찾는 사람들도 점차 늘어나고 있다.

특히 자연 환경이 잘 보존된 용설 저수지 주변으로 수요자가 많다고 한다. 본 의뢰단지는 북서에서 동남으로 대각선으로 이어지는 장방형 부지다. 앞에는 실개천이 있고 주변에는 소나무, 참나무, 밤나무 등 침엽수와 활엽수가 우거진 자연마을 상단 골짜기에 위치하고 있어 아늑하고 동북방향으로 트인 지세를 이루고 있다.

생활 환경

성장관리권역과 자연보존권역이 공존하면서 수도권 위성도시인 안성시는 교육의 도시로 알려진 곳으로 중앙대와 산업대학 동아방송대, 두원대학 등이 있는 도시다.
중부고속도주변인 일죽 나들목과 죽산 시내에서 약6km 거리이며, 5분 거리에 초중고와 두원대학이 있고 5백세대 임대 아파트가 분양되어 입주를 앞두고 있어 생활편의 면에서도 훨씬 좋아질 것으로 보인다.

안성이나 죽산에는 옛 시골의 정서가 깃 든 5일장도 남아 있어 실질적인 도움이 됨으로 이 또한 장점이 된다.

레저 시설로는 이천 설봉 온천, 충주 앙성에 있는 탄산 온천지역과 돈산까지도 20~30분대에 다닐 수 있다. 3~10분 거리에 용설, 도화동 낚시터가 있으며 안성 컨트리클럽, 지산 컨트리클럽, 양지 컨트리클럽, 태영 컨트리클럽 등 골프장도 10분에서 20분 거리에 있다.

주변 시세와 비교 분석

분양 안내 자료를 보면 인터넷상에서 떠도는 높게 책정된 땅값 사례를 현재의 보편적인 시세인 것처럼 조사표로 작성되어 있는데 이것이 문제다. 좀 더 높은 가격을 받기 위해 그랬겠지만, 이렇게 분양을 하려고 한다면 많은 고생을 하면서 새로운 길을 찾아 나선 보람도 없이 분양을 하는데 어려움이 많을 것은 자명한 일이다.

본 의뢰지에서 1km 거리에 위치한 용설 저수지 주변 준농림지 시세가 평당 20만원에서 30만원 선이며, 용설 저수지 하단 마을 유명 연극인 홍신자씨의 연극 무대 ‘웃는 돌’을 가는 길목의 준농림지가 평당 13만원(전 1,000평)에 매물로 나와 있다.

용설 저수지를 지나 칠장사 가는 길목의 단지가 평당 30만원에 분양되었고, 죽산면 일대 대지 시세가 A급지가 평당 30~40만원, B급지가 평당 15~25만원, C급지가 평당 8~13만원이다.

단지 분양 전략

앞에서 설명한 바와 같이 주변 환경과 교통 생활의 편리성을 강조한다고 해도 리조트 타운 현황 도면은 1차 단지와 2차 단지로 구분되어 있어 괜한 트집을 잡힐 수 있다는 것을 간과해선 안 된다. 보통 사람들 생각에는 전원주택은 준농림지역에서만 건축이 가능한 것으로 알고 있다.
사슴농장으로 형질 변경된 임야는 사슴관리 사옥부지는 대지로, 그 외 부분은 잡종지로 변경되는 경우가 많다. 지역에 따라서는 대지로 되는 경우도 있으나 허가 목적 변경(용도를 변경해 일반주택으로)은 시설물의 최종 사용검사필증을 받은 날로부터 3년이 지나야 가능하고, 그 이전에 용도를 변경하려면 형질변형 신청을 다시 받아야 한다.

여기서 문제가 되는 것은 국토이용 계획상 보전임지에서 전용이 가능한 것은 일반주택이 아닌 농가주택 농업용 시설만 가능하기 때문에 준보전임지를 다시 일반주택부지로 형질변경 신청을 해야한다는 것이다.

또한 보전임지는 행위를 제한하기는 하나 소유권 이전은 가능하다. 다행히 본 의뢰지에는 준보전임지가 포함되어 있어 농장형 전원주택단지로 분양할 수 있다.

사전에 사슴 사육장을 겸한 전원주택단지를 분양한다는 것을 감추고, 앞의 내용처럼 전원형 콘도 수익성이나 안정성만을 강조한다면 오히려 구매자는 믿지 못할 것이며 분양하기도 어려울 것이다.

그러나 생각을 조금만 바꾸면 농림지역이나 보전임지에서도 집을 지을 수 있는데 다름 아닌 농업 소득 목적으로 하는 버섯 재배, 토끼 사육, 사슴 사육 등이 목적일 경우이며, 이런 경우 임야도 형질변경 전용 허가를 받을 수 있다는 것를 알려줄 필요가 있다.
그리고 환경은 준보전 임지보다 보전임지가 쾌적할 수 있다는 것도 부각할 필요가 있으며 집을 짓는데도 가격면에서는 준농림지역보다 저렴하다는 것을 인식시켜주면 구매에 좀 더 적극적으로 나설 것으로 본다.

본 의뢰 단지는 타 전원주택단지와 달리 보전임지와 준보전임지가 섞여 있는데 보전임지는 사슴농장으로, 준보전임지는 용도 변경허가를 받아 일반주택으로 해서 단지를 조성할 수 있다.
자칫 불리한 조건 같지만 이를 잘 활용하고 부각시키면, 오히려 테마를 갖춘 매력적인 단지가 될 수 있다. 그리고 분양면적이 너무 크게 나뉘어진 것도 재고를 해야 할 부분으로 현재 660㎡(213평)~1,713㎡(562평)으로 구성된 필지를 1백50평~3백평 사이로 재분할해야 한다고 본다.

적정가격 산정

적정 분양가를 산정 하는 것은 단지의 분양 성패를 좌우하는 중요한 일이라고 본다. 특히 요즘 같이 경기 침체기에는 더욱 그렇다. 앞서 말한 바와 같이 주변에 거래 된 단지나 준농림지 시세를 비교 분석하고, 본 의뢰 단지의 입지 여건도 감안해야 한다.

본 의뢰단지는 적절한 계단식 장방형단지로 구성되어 있어 각 필지별 조망 권이 좋은 편이며, 아늑한 야산 속에 묻혀 있고 자연마을과 300m 거리에 위치해 적당한 거리를 유지하고 있다.

임야는 형질 변경 허가가 나온 뒤 토목공사 준공 허가를 받으면 대지나 잡종지로 형질변경이 된다는 점에서 주택 준공검사가 끝난 뒤에 지목이 변경되는 것보다 유리한 점이 있다. 또 임야에서는 토목공사가 끝난 뒤 집을 바로 지을 수 있으나 농지는 매립 부지인지, 그리고 매립을 한 부지라면 3~4년이 경과된 부지인지 살펴야 하는 등 알아 봐야 할 점이 많으나 본 의뢰 단지는 이런 점에선 장점이 된다.

단점으로는 전경을 바라 볼 수 있는 가시권 거리에 차이가 있고, 3번 부지 앞쪽에 묘지가 3기나 있다는 것이 단점이 될 수 있다.

이런 점을 감안하여 위에서 말한 것을 종합해 본 결과, 본 의뢰 단지는 B급지 정도로 판정을 내릴 수 있다.

평상시 같으면 단지로 조성되는 점을 감안하여 25~35만원 선이 적당하다고 보나 현시점에서는 22~25만원 선이 적당하다고 본다.

결 론

수도권 위성 도시이면서 서해안 배후 도시가 될 안성시는 서울과 대전광역시의 중간에 위치해 전원단지 가교역할을 하는 지역이다. 또한 교육의 도시 청주에서도 접근성이 좋아 대전, 청주에서도 수요자가 많이 나오는 지역이란 이점이 있다.

이 지역에는 유명 연극인이 살고 있고 용설 저수지변에 야외 예술 공연장을 짓고 있어 전원주택에 살면 문화의 혜택을 받을 수 없다는 단점도 보완 될 수 있다. 충분히 부각시킬만한 가치가 있는 항목이다.

중부고속도로 일죽 나들목의 역세권에 속해 있는 것도 수요를 창출하는데 도움이 될 것이라고 본다. 그러나 행정상 용인이나 이천이 아닌 안성이란 점이 심리적 거리감을 갖게 할 수 있다.
용인이라면 초기 부지 구입비용으로 6천만원~1억원 사이에 수요자가 많으나 안성에서는 초기 부지 비용으로 3천만원~6천만원선의 수요자가 70%인 점을 살린다면 단지를 분양하는데 어려움이 없다고 본다.田

■글 진명기(전원주택 전문 컨설턴트 02-536-2500)

■분양 개요
1 소재지: 경기도 안성시 일죽면 죽림리
2 총면적 13,686㎡
3 필지 면적: 300~600평
4 세대수: 8필지
5 희망가격:30~40만원

■교통 여건
1 동서울에서 40분 거리. 용인에서 10분 거리.
2 중부. 광주, 이천, 일죽 실시간 왕복 거리.
3 서울 출퇴근의 편리성. 중부고속도로 8차선 확장 공사중이며 38번
국도 인접.

■주변 환경
1 두원공대 3분 거리.
2 주택 뒤에 산책로 1km, 앞쪽에 청록의 죽림산 위치.
3 계곡 물이 흐른다.
4 용설 저수지 인접.
5 인근에 임대아파트 5백 세대가 분양되고, 입주를 앞두고
현재 잔여 세대 분양 중.
6 울창한 산림 깨끗한 주변환경.
7 양궁장 개설 예정.
8 예술인 단지 조성.
9 태고의 신비를 간직한 죽림산 칠장사 소재.
10 야외 예술 공연장 2분 거리.
11 안성 컨트리클럽 10분 거리.
12 현대 산업 개발 20만평 아파트 용지 확정.

■투자 가치
1 전원주택 가격 오름세 예상. 2001년 후반부터 실제 IMF 이전 가격으로 분양 시세 차익 100%~130% 기대.
2 개인 필지별 분할되어 있어 소유권 우선 이전 가능.
3 대지 전 필지별 준공완료 상태(대지 조성사업 완료)
4 투자의 안전성 보장(분양과 동시 소유권 이전)
5 전원형 콘도 수익성 보장(타지역 사용권 부여)
6 최고의 특급지역으로 희소성 가치 크게 부각.

■기타 내용
IMF관리체제 시절 평당 40~70만원선이면 수도권 근교의 괜찮은 단지형 주택을 잡을 수 있었다. 그러나 올해 1월까지도 가격대는 지난해와 거의 비슷한 수준에 머물러 왔으나 경기 회복 기미에 따라 점차 상승 추세로 전환될 예정이다.

이런 내용의 문구와 리조트 타운 현황도, 분양 조건표 그리고 안성시 주변 전원주택지 분양 현황표 등이 포함되어 있었다.

■ 의뢰지에 대한 수정안

1. 의뢰 단지: 안성시 죽산면 죽림리 일명(마림마을)
2. 면적: 8,148㎡
3. 필지 당 평수 :150평~3백평
4. 적정 가격: 22만원~25만원

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