여주 전원주택지의 입지분석과 주변 시세분석을 통한 적정 매입가 산정

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전원주택지를 구입하는데 있어 입지선정 과정을 통해 여타지역과 비교 분석하고 부동산의 가치를 평가하는 것은 매우 중요한 일이다. 그러나 사실상 사람들은 자신은 실수요자이니 부동산의 가치는 볼 필요가 없다고 생각하고 이를 간과해 버리거나 단순히 현재 살고 있는 집에 기준을 두어 판단을 그르치는 예가 많다. 이것은 나무만 보고 숲은 보지 못하는 경우와 같다. 비교분석을 통해 부지를 선정했을 때, 가격을 비롯한 모든 면에서 만족도가 높다는 것은 통계적으로 보여지는 엄연한 사실이다. 필리핀에서 사업을 하는 박씨의 경우, 이와 같은 이유에서 컨설팅을 의뢰했다.
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얼마 전 필리핀에서 E-메일이 한 통 들어왔다. 여주군 강천면에 있는 농가 딸린 토지 6백평을 구입하고 싶은데 얼마 정도에 매수를 하면 적당한지, 또 집을 짓게 되면 어떤 집을 몇 평정도 지여야 하는지 등과 더불어 권리분석과 전원주택지로서 입지분석에 대한 컨설팅을 받고 싶다는 내용이었다.

그는 내년에는 귀국을 하게 되는데, 귀국을 하면 한적한 전원에서 전원주택을 짓고 살고 싶다고 한다. 그래서 국내에 있는 부인과 아들, 그리고 동생들까지 동원해 마땅한 부지를 물색케 했는데, 부인이 많은 곳을 다니다가 여주군 강천면 일대에서 적당하다고 판단되는 물건을 찾았다고.

그러나 막상 가격을 절충하여 계약을 하려고 하는데, 과연 가치가 있는 물건인지, 또 매수가격은 어느 선이 적절한 것인지, 권리하자나 나중에 농가를 헐고 새로운 집을 짓게 되면 문제가 되는 것은 없는지 등 많은 의구심이 생겨났다고 한다. 그래서 결국 불안한 마음에 컨설팅을 의뢰하게 됐다는 것이다.

의뢰지 입지 분석

소재지: 여주군 강천면 도전리

부지면적: 대지 1백60평, 전 4백24평, 합 5백84평(농가 18평)

용도지역; 준농림지역

지리적 요건과 교통

본 의뢰지는 반포에서 90km 반경에 위치하고, 영동고속도로 여주 나들목에서 약 26~29km 거리이며, 여주 시내에서는 20km거리에 있다. 대중교통으로 군내 버스가 하루에 여덟 차례정도 다니는 지역으로 ‘리’ 단위의 마을로서는 비교적 대중교통 운행회수가 많은 편에 속하는 지역이다.

주변 자연환경 여건

영동고속도로가 지나며 자연보존권역에 속하는 여주군은 남한강을 흐르고 있어 예로부터 곡창지대이면서 한해와 수해가 적어 살기 좋은 고장이었다.

특히 6,25 전쟁 때에도 피해가 없었던 ‘도전리’는 선주형 지세로 사방이 산으로 쌓여 있고, 산세가 아름다워 수녀원이나 실버타운 부지로 인기가 있다. 또 전원주택을 찾는 사람들도 많은 지역으로 여주뿐 아니라 수도권 사람들에게도 잘 알려져 있다.

그런데, 의뢰지가 위치한 ‘도전3리’ 원심동은 4개의 도전리 중에서도 자연경관이 가장 수려해 여타지역 보다 수요자가 많은 지역이다. 90년도 초에는 탤런트 김혜자씨의 전원주택도 이곳에 있었다.

자연마을 최상단에 위치하며 2차선에서 약2km 거리에 있는 의뢰지는 자연마을과 적당한 거리를 유지하고 있어 외지인이 전원생활하기에는 안성맞춤의 부지다. 또 전체적인 방위는 서남향이지만 지대가 높고 전망이 탁트여 있어 조망권이 좋은 입지다. 본 의뢰지 초입에 효의 마을이란 전원주택 단지가 조성되어 있는데, 이곳은 IMF 이전에는 평당 30만원 선에서 분양되기도 했다.

주변 생활여건

산악지대와 평야지대가 공존하는 여주군은 쌀과 땅콩, 그리고 고구마가 특산품이다. 특히 최근 새로운 상품으로 각광받고 있는 여주 고구마는 토질이 비옥한 마사토 질에서 생산되어 밤고구마로 유명하다. 또한, 여주는 도자기의 고장이기도 해서 도예가를 비롯해 많은 예술인들을 모여드는 수도권 위성도시이다.

본 의뢰지가 있는 도전리(원심동)도 역시 동북방향으로는 해발 541m의 당산이 있고, 동남향으로는 관모산(362m)이 있는 산악지형이나 토질이 좋은 곳이다. 과거에는 이곳이 강원도에 속하기도 했었다.

대중교통을 이용하기에 편리하기 때문에 여주읍 5일장을 이용하기가 편리하며, 원심동 초입에는 보건 진료소가 있어 전원생활을 하는데 있어 가장 취약점이라 할 수 있는 의료시설의 이용문제가 해결된다.

레저시설로는 북내면에 있는 ‘대영CC’와 ‘신라CC’, 대신면에 위치한 ‘크럽 700’, 원주시 지정면에 있는 한솔 오크 밸리 등이 모두 30분대의 거리에 위치해 있고, 또 문화 답사지로 신륵사가 20km반경에 있으며, 복원 중에 있는 옛 고찰 ‘고달사지’도 인근에 위치해 있어 이용이 편리하다.

주변 시세분석과 적정매입가 산정

주변 시세 분석

전체적으로 보았을 때, 본 의뢰지역의 시세는 대지의 경우 평당 15~25만원 선이며, 준농림 전은 평당 10~15만원 선이 형성된다. 위와 같은 시세는 전원주택지를 말한 것이며, 농사만 짓는 토지의 경우에는 평당 3~6만원선 정도이다.

현재, 원심동 초입에는 대지 1백75평에 목조주택 13평과 황토주택 20평 등 부속건물이 있는 것을 1억2천~1억5천만원 선에서 매도하려는 사람이 있는가 하면, 원심동(도전3리)에서 탑전동으로 가는 길목 2차선 도로변에는 전 4백평과 답 1천평이 평당 5만원에 매물로 나온 것도 있다.

또 본 의뢰지와 접한 답이 공유지분 등기된 일부분만 평당 7만원에 경락되었다는 이야기도 있는데, 공유지분 된 물건은 공동 소유로 보아 동 소유자의 동의와 인감첨부 없이는 권리를 행사하지 못하는 물건으로 매매되는 확률이 적고, 시세보다 가격도 50~70%정도에서 거래된다는 점을 알아야 한다.

적정 매입가 산정

이러한 모든 점을 감안할 때, 본 의뢰지의 전은 평당 13~15만원 선, 대지는 평당 20~22만원 선으로 보면 적당하다. 지목이 대지로 된 것이 전, 이나 답으로 된 것에 비해 같은 지역에서도 높게 거래가 된다. 토지를 구입해서 집을 지려다 보면 많은 변수가 있는데, 대지는 검증을 거쳤기 때문에 집이 있든 집이 없는 나대지든 간에 집을 짓는데 변수가 적어 수월하고, 또 부대비용도 월등히 적게 들어간다.

따라서 구입단가는 대지 1백60평은 땅만 본다면 3천3백60만원(160×21=3360)이나 대지에 주택이 있으니 4천만원 정도, 전 4백24평은 5천9백만원(424×14=5936)정도로 대지와 전을 포함, 9천9백만원 정도가 적당하다고 본다.

결론

전원주택지를 구입하는데 있어 입지선정 과정을 통해 여타지역과 비교 분석하고 부동산의 가치를 평가하는 것은 매우 중요한 일이다.

그러나 사실상 사람들은 자신은 실수요자이니 부동산의 가치는 볼 필요가 없다고 생각하고 입지를 선정하면서 주변시세와 비교 분석을 하지 않는 예가 많다. 또 전원주택을 구입하면서 세밀한 비교분석보다는 현재 살고 있는 집에 기준을 두기 때문에 판단을 그르치는 일도 많은데, 이것은 나무만 보고 숲은 보지 못하는 경우와 같다.

부지를 선택할 경우 도로, 전기, 상하수도 등도 철저하게 조사를 하지 않으면 안 된다. 아무리 좋은 땅이라도 지하수가 없는 부지라면 전원주택을 짓는 못하거나 토지 구입비 보다 지하수를 개발하는 데 비용이 더 들어가게 된다. 또 전기나 도로 개설에도 비용이 많이 들기 때문에 자칫 배보다 배꼽이 커질 수 있다.

주변 시세와 객관적으로 비교분석을 했다고 해도 부동산이란 개개가 가지고 있는 특성이 있다. 그래도 어쨌든 이러한 비교분석을 통해 부지를 선정했을 때 가격을 비롯한 모든 면에서 만족도가 높은 게 사실이다. 田

■ 글 진명기(전원주택 전문 컨설턴트 02-536-2500)

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