개발회사 선택시 검토해야할 내용들

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위치선정에 있어 무엇보다 우선적으로 고려해야 할 것은 향후 발전 가능성에 대한 자료들을 확보하는 것으로, 이에 대해서는 지난 수 년 동안 그 지역에 대한 인구 유입 및 이주비율, 이사온 사람들의 생활수준, 직업, 연령, 문화수준, 소득수준 등을 분석해 앞으로의 발전 가능성을 예측하고 또한, 인구가 유입되는 요인이 무엇인지, 인구유입에 대한 유발조건은 무엇인지, 향후 교통계획은 어떻게 변화될 것인지 등을 종합적으로 분석해 그에 따른 타당성을 자료화 해둔 회사로부터 상담을 받는 것이 유리할 것이다.
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외국의 경우를 보면, 전원주택(단독주택)과 별장이 비슷한 입지여건을 가지고 있음에도 현실적으로는 차별화된 개념으로 인식되고 있다. 이는 휴식을 위한 공간이라는 점과 실생활을 위한 공간이라는 점에서 생겨난 차이로 개발회사들 역시 각각의 관점에 입각해 단지를 기획하고 건축에 임하는 것이 일반적이다.

건축이 진행되는 순서는 우선, 주택의 건립에 앞서 토지를 매입하고 해당 지역 관공서로부터 건축허가를 받아 택지로 개발하게 되며, 이렇게 개발된 단지 내에는 최소 3∼4채의 모델하우스를 지은 후에 분양 공고를 내고 모집이 이뤄진다.

이 경우 분양자들은 모델하우스를 통해 자기가 살고자 하는 집의 모양, 품질, 기능은 물론 방의 수와 화장실의 위치 심지어는 정원의 형태와 방범 상태까지 사전에 확인할 수 있다. 또 자신이 구입하고자 하는 필지를 직접 확인해 가면서 향후 지어질 자신의 집 모양을 머리 속에서 상상해 볼 수도 있다.

외국의 전원주택지 개발 프로그램과 과정

이럴 경우, 상상의 근거야 개발자가 신축해 놓은 모델하우스 유형에서 크게 벗어나지 않는 수준일 테지만 그래도 모델하우스의 모양을 그대로 따를 것인지 아니면 어느 부분을 어떻게 변경할지 생각해 볼 수 있다는 장점이 있다.

만약 변경을 염두에 둔 경우라 하더라도 어떤 방식을 따르는 것이 가장 경제적인가에 대해서까지도 개발자와 상담 및 협의를 거쳐 이뤄지게 되고, 이런 과정을 거치면서 수요자는 자신의 자금사정에 맞도록 자금 프로그램을 결정하고 계획을 세우게 되는 것이다.

물론, 수요자 입장에서 전원주택 마련을 위해 전체 금액을 모두 확보하지 못했다고 하더라도 여러 가지 방법이 있다. 우선은 금융기관을 통해 건설공사비의 80%정도는 융자를 받을 수 있으며 그렇지 않다 해도 개발자의 자체융자를 활용할 수 있어 집을 짓는데는 아무런 문제가 없다.

이렇게 금융권으로부터 자금을 지원 받아 주택을 완성하게 된 개발자나 분양자는 완성된 주택을 담보로 은행으로부터 나머지 부분에 대한 융자를 다시 받을 수 있고, 이 자금을 활용해 자신의 집을 소유할 수 있게 된다. 주택을 담보로 이뤄진 은행과의 채무관계는 짧게는 10년, 길게는 30년까지 원금과 이자를 분할 상환하는 방식으로 변제가 이뤄지게 된다.

외국의 이 같은 금융시스템은 분양자나 개발자들에게 안정감과 확실성을 부여함으로써 소비자와 판매자 양자가 모두 선호하는 방법이지만, 우리나라에서는 아직 현실적으로 거리감이 있는 것이 사실이다.

이는 개발자들의 자기 자본 부족과 현행법이 허용하는 범위의 한계성 혹은 은행에서 개발자들에게 부여하는 자금 프로그램의 한계성 때문으로 전원주택이나 단독주택 개발자들의 활동 영역은 그만큼 축소돼 악순환이 계속될 수밖에 없는 것이 현실이다.

이런 이유로 전원주택 선호자중에는 택지 분양은 받아놓고 건축을 하지 못하는 경우가 발생하게 되는 것이다.

완벽한 개발 프로그램 갖춘 회사 선정이 우선

이러한 단점과 한계성을 극복할 수 있는 방법은 개발프로그램이 어떻게 계획되어져 있는가와 향후 전원주택 개발을 어떻게 할 것인가에 대한 상세하고도 현실적인 계획이 바탕 되어야 한다. 이를 위해서는 무엇보다 철저한 자금계획과 허가계획, 시공계획, 관리계획에 대한 철저한 준비가 뒷받침되어야 한다.

물론, 1필지 정도의 부지를 구입해 자신이 직접 개발을 결심한 개별 전원주택 선호자들에게는 해당사항이 없는 부분이지만, 대다수의 전원주택 선호자들은 자금면에서 풍족한 플랜을 가지지 못하고 있다.

이 때문에 기존의 개발회사들이 수립한 플랜에 편승해서 부지를 저렴하게 구입한 후, 자신이 직접 시공을 한다든가 아니면 직접 그 모델하우스를 은행융자 프로그램과 함께 구입하는 방법을 택하는 것이 바람직해 보인다.

하지만 이렇게 완벽한 수준의 프로그램을 갖추고 있는 개발회사를 찾기란 결코 쉬운 일이 아니다. 왜냐하면 아직도 국내에서는 민간 개발자들의 프로젝트 계획에 근거해서 금융자금을 지원하는 프로그램이 발달돼 있지 않고, 이와 더불어 민간 개발자들의 개인적인 신용도에 문제가 있는 경우도 종종 있기 때문이다.

그러므로 적은 금액으로 부지를 구입한 분양자들 이라면 아파트 분양처럼 전원주택구입자들을 위한 프로그램을 개발해둔 회사와 연계해서 투자를 하는 것이 별다른 문제없이 4개월 혹은 6개월 후에 자신의 주택에서 전원생활을 할 수 있게 될 것이다.

전원주택지 선정시 고려해야할 사항들

전원주택이란 주거의 개념을 갖고 가족의 행복과 안정을 추구하는 곳이므로 생활에 불편이 없어야 함은 기본이며 이외에도 향후 내가 필요로 할 경우에 쉽게 매매가 이뤄질 수 있는 입지여건을 갖추고 있어야 한다.

그러므로 전원주택 구입자들은 부지의 구입에 앞서 구입하고자 하는 부지의 장· 단점과 동향을 비교 분석하는 일도 소홀히 해서는 안 되며, 이 같은 분석을 근거로 투자 대상위치가 설정되어야 할 것이다.

여기에는 전문가의 조언이나 상담이 반드시 필요하다는 것을 명심해야 한다. 이는 필자가 수많은 종류의 상담을 통해 느낀 점으로, 의외로 많은 전원주택 선호자들이 이 같이 실질적인 분석을 등한시하다가 낭패를 보았다는 내용으로 상담을 요구해 오고 경우가 빈번하기 때문이다.

위치선정에 있어 무엇보다 우선적으로 고려해야 할 것은 향후 발전 가능성에 대한 자료들을 확보하는 것이다. 이에 대해서는 지난 수 년 동안 그 지역에 대한 인구 유입 및 이주비율, 이사온 사람들의 생활수준, 직업, 연령, 문화수준, 소득수준 등을 분석해 앞으로의 발전 가능성을 예측하는 것이 우선 과제다.

또 인구가 유입되는 요인이 무엇인지, 인구유입에 대한 유발조건은 무엇인지, 향후 교통계획은 어떻게 변화될 것인지 등까지도 종합적으로 분석해 그에 따른 타당성을 자료화 해둔 회사로부터 상담을 받는 것이 유리다.

하지만 최종적으로 부지를 선택하는 것은 결국 구입자의 몫이므로 직접 부지를 보고 표준화된 시스템을 적용시켜 자신의 판단 기준을 세우는 것 역시, 간과되어서는 안 되는 부분임을 명심해야 한다. 田

■ 글 여구호((주)케이에스씨엠 대표이사 02-540-6155)

글쓴이 여구호는 미국 건축사임과 동시에 한국 건축사이며 이미 미국에서 미국주택국 주관의 대단위 단독주택 및 아파트 프로젝트를 여러 차례 수행한 바 있다.

한국에서도 용인, 광주 일산 등 여러 지역에서 전원주택 단지의 기획부터 설계, 시공, 감리에 이르기까지 폭넓은 활동을 해 오고 있다.

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