전원주택 단지의 허가 및 개발 방법

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전원주택에 살기를 희망하는 사람들 대부분은 ‘어떻게 하면 저렴한 금액에 내가 원하는 부지를 구해 우리가족의 보금자리를 만들 수 있을까’에 관심을 갖고 있을 것이다. 이러한 목표를 달성하기 위해서는 무엇보다 전원주택부지의 가격이 저렴해야 하는데, 이렇게 저렴한 부지를 찾는다는 것은 쉬운 일이 아니다. 하지만 개중에는 저렴한 부지를 찾게 되는 경우도 있는데, 그 경우‘어떻게 해야 이 부지를 전원주택 단지로 만들 수 있을까’가 가장 큰 고민거리가 된다. 이 점에 관해서는 전문가의 도움을 받아 서류를 준비하고 전원 주택개발자가 직접 시간과 노력을 투자해 전문가가 요구하는 해결사항들을 준비해야 할 것이다. 이 과정에서 대표적으로 걸리는 것이 진입도로 문제와 마을주민들의 민원, 부지가 가지고 있는 자연적인 특성, 법적, 행정적 규제 사항일 것이다.
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전원주택 단지 개발을 위해 먼저 짚고 넘어가야 할 사안에는 여러 가지 있다. 그 중에서도 가장 신경을 써야 할 것은 행정적인 측면에서 ‘허가가 날 수 있느냐’이다.

부지에 따라서는 현재 상태로도 개발 허가가 날 수 있는 땅이 있고, 현 상태에서는 허가가 불가능하기 때문에 국토이용계획변경을 통해서 전원주택단지를 개발해야하는 땅도 있다.

이러한 것을 알아보기 위해서는 부지 소재지의 시·군 사무소에서 ‘도시이용계획확인원’이나 ‘토지이용계획확인원’을 발급 받아, 개발하고자 하는 부지에 관한 법적, 행정적 제약과 허용, 기타 내용들을 살펴보아야 한다.

물론 이 내용도 일반인들이 이해하기에는 한계가 있으므로 건축설계사무소나 토목설계사무소에 의뢰해 그 ‘이용계획확인원’이 내포하고 있는 의미를 잘 파악해서 준비하여야 할 것이다.

전원주택 단지 개발 시 체크사항

전원주택 개발을 위해서는 토지가 필수적인데, 꼭 입맛에 맞는 토지를 찾기란 그리 쉽지 않다. 게다가 제대로 된 토지라면, 신청만 하면 주택허가를 받을 수 있고 단지 내 공공시설 또한 다 갖추어져 있어 높은 가격을 요구할 것이다.

토지가격과 무관하게 전원주택을 신축하려고 하면 자기가 원하는 필지를 언제 어디서든 구할 수 있겠지만, 전원주택에 살기를 희망하는 사람들 대부분은 ‘어떻게 하면 저렴한 금액에 내가 원하는 부지를 구해 우리가족의 보금자리를 만들 수 있을까’에 더 관심을 갖고 있을 것이다.

이러한 목표를 달성하기 위해서는 무엇보다 전원주택부지의 가격이 저렴해야 하는데, 저렴한 부지를 찾는다는 것이 쉬운 일은 아니다.

하지만 개중에는 저렴한 부지를 찾게 되는 경우도 있는데, 그 경우 ‘어떻게 해야 이 부지를 전원주택 단지로 만들 수 있을까’를 고민하게 된다. 이 점에 관해서는 전문가의 도움을 받아서 서류를 준비하고 전원 주택개발자가 직접 시간과 노력을 투자해 전문가가 요구하는 서류 및 해결 사항들을 만들어야 할 것이다.

이 과정에서 대표적으로 걸리는 것이 진입도로 문제와 마을주민들의 민원, 부지가 가지고 있는 자연적인 특성, 법적·행정적 규제 사항일 것이다.

진입도로 문제, 마을 주민의 민원

진입도로란, 내가 구입한 부지에 접근할 수 있는 도로로서, 전에는 도시계획구역 외 지역에서는 3.0m 폭이면 가능했었지만, 지금은 국토이용에 관한 계획에서 전 국토를 재계획하고 있으므로 도시계획구역 내에서와 거의 마찬가지로 최소 4.0m 폭의 도로를 확보해야 한다. 물론 단지의 규모가 크면 진입로의 폭도 넓어야 하는 것은 당연한 일이다.

또한, 생태계, 환경에 관한 보고서도 첨부되어야 한다.

특히 지방에 위치한 부지를 전원주택단지로 개발하고자 할 경우, 대부분의 부지가 임야일텐데 현재 도로가 있는 곳에서 임야까지 도로를 확장하려고 하면 거의 대부분 논과 밭으로 되어있는 농로를 통하게 될 것이다.

이 경우 기존 도로 폭이 좁으면 확장을 해야 하는데 도로주변의 농지 주민들이 쉽게 도로 사용승인을 해주는 경우가 드물기 때문에 도로 확장을 위해서는 그 지역 주민들의 도움이 절대적으로 필요하게 된다.

‘이들의 도움을 어떻게 얻어내느냐’가 가장 큰 변수이며 이러한 일을 해결하는데는 시간이 얼마나 걸릴지 알 수 없는 경우가 허다하므로 부지 매입 시 특별히 신경을 써야할 것이다. 하물며 맹지인 경우에는 더 말할 나위 없을 것이다.

마을민원 또한 전원주택 개발자가 신경을 써서 조심스럽게 접근해야 할 문제이다. 마을민원의 유형은 무엇이라고 꼭 짚어서 얘기하기 어려운 것이, 케이스마다 다르게 나타나기 때문이다.

그러므로 전원주택을 짓는 사람으로서 특히 주민들과의 유대관계를 원만히 해야하고 그 마을 일원이 되고자 특별한 노력을 기울여야 할 것이라 여겨진다.

부지의 특성, 법적·행정적 규제 사항

또한 부지의 특성은 지금 시점에서 매우 중요한 요소가 될 것이다. 그전에는 임야로서 준 농림지면 전원주택개발이 가능했지만 지금은 난개발을 막기 위해 여러 가지 규제사항을 첨부해 놓은 상태이므로 전원주택 개발허가를 받는데 대단한 영향을 끼친다.

예를 들면 부지의 표고(해발 100m, 150m, 175m, 200m 등)와 부지의 경사도 (15%, 20%, 25%, 30% 등) 및 수림대의 수종과 보존가치 등이 있다.

부지개발을 위해 전에는 허가 후 준공시점에서 우물이나 수도를 체크했는데, 지금은 허가 전에 우물이 가능하여야하며 음용수로서 수질이 적합하고 수량이 충분한가를 먼저 서류 상으로 제시해야 허가를 받을 수 있다.

하지만 이 모든 것이 다 준비되었다 하더라도 시나 군에서 만든 지역, 지구제, 조례, 건축법 등에 저촉되지 않아야 하는데 대부분의 전원주택부지는 시·군에서 전원주택부지로 계획을 해놓지 않은 부지를 택하게 되므로 국토이용계획법과 주택건설촉진법, 시·군·구의 조례, 건축법, 산림법 등의 규제사항을 알고 진행시켜야 할 것이다.

경우에 따라서는 국토이용계획변경을 통해서 전원주택단지를 개발하는 경우도 생기는데, 이것은 오랜 기간을 요하게 되고, 경비 또한 상당히 소요된다.

그러므로 전원주택단지 개발 시에는 철저한 사전 점검이 이루어져야 낭패를 미연에 방지할 수 있다.단지개발을 위한 기본적인 마스터플랜

이러한 법적·행정적 규제, 주민들과의 관계를 원만히 해결한 후에는 ‘단지개발을 어떻게 진행할 것인가’가 과제로 남게 된다.

이것은 소규모인 경우에는 별 문제없이 전원주택 개발자가 진행할 수 있지만, 중규모 이상이 되면 전체적인 마스터플랜(master plan)이 매우 중요해 진다. ‘마스터플랜에 따라 개발진행 및 과정을 어떻게 풀어나가는가’가 중요한 과제가 될 것이다.

대부분의 전원주택 개발자들은 부지구입에 대부분의 자금을 지출하고 나면 정작 부지개발 시에는 잉여자금이 부족해 공사진행이 더디게 되고 그러한 여파로 인해 예기치 않은 문제점들이 발생한다. 심지어는 여러 가지 문제점으로 인해 재산상의 손해를 입는 경우도 종종 발생하게 된다.

그러므로 개발을 위한 계획(plan)이 중요한데, 언제 얼마만큼의 자금이 필요하고, 그 필요한 자금을 어떠한 방법으로 동원할 것인지를 사전에 철저하게 계획해 두어야 단지개발이 성공적으로 이루어질 수 있을 것이다. 田

■ 글 여구호((주)케이에스씨엠 대표 02-540-6155)

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