2003년 준농림지 폐지에 따른 향후 전망

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전원주택지로 널리 쓰이는 준농림지역 내 토지가 2003년부터 용도 개편된다. 준농림지란, 국토이용관리법에 의한 용도지역의 하나로 정확한 명칭은 ‘준농림지역’이다. 농사나 산림조성을 목적으로 이용되고 있지만 일정한 요건을 갖춘 뒤에는 전용허가를 거쳐 도시적 용도로 사용할 수 있기에 전원주택 개발지로 인기가 높았다. 그러나 2003년부터는 일관성 있는 토지개발 행정체계를 구축하여 현행 5개 용도지역이 3개로 전면 개편되므로 귀추가 주목된다. 여기에서는 준농림지 폐지 이후, 무엇이 어떻게 달라지며 어떤 영향을 미치는지 살펴보겠다.
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국토이용관리법에 의한 용도지역은 1994년까지 10개 지역으로 나뉘었다가, 5개 지역으로 바뀌었다. 이때부터 ‘준농림지역’이라는 용도지역이 토지 이용 계획상에 분류되어 왔다.

그러나 2001년 정기국회에서 현행 토지 이용에 관한 기본 3법인 ‘도시계획법’ ‘국토이용관리법’ ‘국토건설종합계획법’ 등이 ‘국토계획 이용 및 관리에 관한 기본법’으로 통합 통과됨으로써 2003년부터 시행을 앞두고 있다.

건축 및 형질 변경 등에 대해 미리 허가받도록 한 개발행위 허가제를 전 국토에 확대 적용했고, 일정 규모 이상의 개발 행위도 미리 도시계획위의 심의를 거치도록 한 것이다.

전원주택(지) 인기 상승 예감

2003년 ‘국토계획 이용 및 관리에 관한 기본법’ 시행에 따라 앞으로 전원주택 시장은 ‘준농림지 폐지’와 ‘그린벨트 해제’, ‘환경관리 강화’로 집약될 것으로 보인다.

가장 큰 정책 변화로는 준농림지 폐지에 따라 준농림지역의 건폐율과 용적률이 축소된다. 또 국토 이용 체제가 단일화되어 현행 국토 이용법상의 도시지역, 준도시지역, 준농림지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 5개 용도지역을 ‘도시지역’, ‘관리지역’, ‘보전지역’의 3개 용도지역으로 통합하고, 이를 다시 9개 지역으로 구분한다.

도시지역 : 현행 도시계획법상의 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역을 유지한다.

관리지역 : 현행 준도시지역과 준농림지역에서 기존 고밀도 개발지역을 도시지역으로 편입하여 관리한다. 그리고 나머지 지역을 대상으로 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 세분화하며, 준농림지역과 준도시지역을 폐지한다.

보전지역 : 현재의 농림지역과 자연환경보전지역으로 유지한다.
준농림지역과 준도시지역이 폐지되면서 3개 세분지역에서 보전관리지역을 자연환경보호와 수질오염방지, 녹지공간확보 등을 위해 관리가 필요한 지역을 지정한다. 생산관리지역은 주로 농업적 생산 관리가 필요한 곳이며, 계획관리지역은 자연환경을 고려하면서 계획적인 토지 이용이 필요한 곳을 지정한다.

계획관리지역은 도시계획법상 지구 단위 계획법처럼 특별 지구 단위 계획을 수립해야 한다. 즉 아파트를 지으려면 용적률 150% 안팎에서 아파트, 공원, 도로, 학교 등의 배치, 층고, 밀도 등의 상세한 계획을 세워야 한다.

또한 금년부터는 개발허가제 도입으로 법에 위배되지 않더라도 환경과 경관에 문제가 있으면 시정 조건을 달아 허가하거나 불허하고 있다. 이와 함께 ‘기반시설연동제’가 도입됨에 따라 재개발·재건축 등 각종 개발 때 도로나 학교 등 기반시설을 확충하는 데 필요한 비용을 부담해야 한다.

결국 준농림지역, 준도시지역 폐지는 새로운 용도 개편으로 인한 계획적인 개발, 공장 집단화, 환경기준 강화 등의 규제 강화로 이어진다.

그 여파로 전원주택과 전원주택지의 가격은 앞으로 가격이 하락하는 곳과 상승하는 곳으로 구별될 것으로 보인다. 따라서 신규 입지를 선택할 때에는 보다 신중해야 하며, 이미 인허가를 받은 보전관리, 생산관리지역 내 전원주택과 전원주택지는 자연환경 가치로 인기가 더 높아지리라 본다.

준농림지 폐지로 가격 상승 하락지역 구분

93년 도입된 준농림지에서는 최초 건폐율 60%, 용적률 400% 이하로 최소 대지면적 60㎡ 이상이면 개발을 허용했었다. 94년에는 용적률 250%, 층고 20층 이하로 완화했다가, 97년에는 다시 용적률 100%를 초과하는 건축물 설치를 금지했다.

그러던 것이 99년 3월에는 수도권을 포함하여 전국 5개 대도시 주변을 준도시 및 도시지역으로 토지용도를 완화하면서 땅값이 폭등하는 계기가 됐다. 이것이 농림지와 준농림지가 난개발의 원인으로 지정된 계기다.

이로 인하여 토지가격 왜곡으로 생산력이 높은 농림지 가격은 떨어졌으며, 준농림지는 투기적인 개발로 이어졌다. 그 결과 난개발 대책의 일환으로 준농림지를 폐지하기에 이른 것이다.

준농림지 폐지는 새로운 용도 전환으로 계획적인 도시개발, 공장집단화, 환경기준 강화 등 행위규제 강화로 계획 개발되기에 위험부담이 그만큼 덜하다. 다만 어떤 땅이 어떻게 재편될지 모르는 상황에서는 상당기간 관망하는 분위기가 계속될 것으로 보인다.

그로 인한 거래 위축은 가격 폭락으로 이어지기보다는 가격이 떨어지는 곳과 상승하는 곳이 분명하게 구별될 것이다.

준농림지 용도 재편은 보전구역(농림, 자연환경보전지역), 관리지역(준도시, 준농림), 도시구역(주거, 상업, 공업지역)으로 나뉜다. 이 가운데 관리지역으로의 편입이 예상되는 지역 중 상수원보호지역, 자연환경보전지역 등 경관이 좋은 지역은 앞으로 가격 하락이 예상된다.

반면 계획관리지역으로 지정될 가능성이 높은 준농림지역과 이미 건축허가를 받은 준농림지역은 가격이 오를 가능성이 높다.

준농림지 폐지는 2003년부터 시행하며 전원주택 시장은 준농림지 건폐율과 용적률의 영향이 상대적으로 크지 않기 때문에 단지형과 개별 건축 개발은 지속적으로 이루어질 것이다. 오히려 도시개발법의 도시계획과 광역도시계획권 설정으로 도로 기반시설 등 주변 여건은 더 좋아질 것이다. 田

■ 글 박철민((주)대정하우징 대표)

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