전문 컨설턴트 초정 세미나, 전원주택지·펜션 투자, 어떻게 할 것인가

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정부의 주택가격 안정 대책 발표 이후, 투기과열지구가 확대되고 분양권 전매가 금지됨에 따라 투자자들의 관심이 전원주택지나 펜션으로 쏠리고 있다. 물론 각종 개발 계획이 발표된 곳과 인근의 땅 투기를 차단하기 위해 투기과열지구나 토지거래계약허가구역으로 지정된 곳은 관심 밖이다. 정부의 규제가 풀린 한계농지나 농가주택이 새로운 기대주로 떠오른 가운데, 삼성을 포함한 일반기업체까지 주5일 근무제 시행을 앞두고 있어 펜션은 여전히 상한가를 누릴 전망이다. 이 때문에 실수요자를 중심으로 전개돼 온 전원주택시장에 요즈음 가수요자들까지 띄어드는 추세다. 이러한 열기를 반영하듯 《월간 전원주택라이프》가 주최한 전원주택·펜션 투자 세미나장은 빈자리를 찾아볼 수 없었다.
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《월간 전원주택라이프》가 주최하고 ‘농업기반공사 농촌투자유치센터’가 후원하는 전문컨설턴트 초청, ‘전원주택지·펜션 투자’ 세미나가 6월13일 전경련회관 3층에서 개최됐다.
세미나는 농림부 농촌개발국 이봉훈 서기관의 〈한계농지를 활용한, 전원주택·펜션 투자〉, 토지컨설턴트인 진명기 대표(돌공인중개사)의 〈전원주택지 투자 전망〉, 펜션컨설턴트인 김창범 고문(본지 자문위원)의 〈성공하는 펜션, 실패하는 펜션〉 등 세 개의 섹션으로 진행됐다.

* 한계농지, 70% 저렴하게 전원주택 펜션 지어
정부는 도시자본을 농촌에 유치시켜 유휴·부존자원을 개발 활용함으로써 농촌경제를 활성화하기 위해 ‘농촌투자유치대책’을 마련하고 있다. 이에 따라 현재 도시민들이 농촌주택을 추가 구입해 2주택을 소유하더라도 기존 주택을 팔 때 양도소득세를 면제해 주고, 또한 상시 거주하지 않더라도 별장으로 간주해 취득세나 종합토지세, 재산세 등을 중과하지 않는 세재 개편을 추진중이다.

또한 앞서 도시민의 300평 이하 농지 소유를 허용한데 이어 한계농지를 전원주택이나 펜션단지 등으로 개발하게 했다. 그 중 관심을 끄는 것이 정부가 추진하는 농촌투자유치대책의 핵심이라 할 한계농지다.

한계농지란, 농촌진흥지역 밖의 농지 중 최상단부에서 최하단부까지 평균 경사율이 15퍼센트 이상이거나, 집단화된 농지 규모가 6060평 미만인 농지를 말한다.
이봉훈 서기관은 “한계농지는 전체 농지의 80퍼센트 정도에 해당한다”면서 한계농지개발의 장점을 몇 가지 설명했다. △한계농지 개발시 농지조성비나 대체조림비가 면제된다(수도권과 광역시 제외). △토지의 지목이 농지나 임야에서 택지 등으로 바뀌므로 토지의 부가가치가 상승한다. △농림부가 직접 지원하므로 인·허가 절차가 쉽다(사업시행인가를 득하면 다른 법률에 의한 인·허가도 받은 것으로 처리). △소규모 전원주택이나 펜션을 한두 동 한계농지에 지을 수도 있다. △농촌주택(택지) 등에 부속된 농지를 분양하거나 임대할 경우, 농지매매 등에 관한 제약을 받지 않는다.

또한 “한계농지는 대체로 공기가 맑고 숲이 우거진 곳에 위치한 경우가 많다”면서 “전원주택이나 펜션, 휴양주택 등을 건축해 주말이나 휴가시 활용하고 평시에는 관광객에게 숙박시설로 제공할 수 있다”고. 이처럼 한계농지를 잘 활용하면 소자본으로 각종 혜택을 받으면서 전원주택이나 펜션을 지어 전원생활을 할 수 있다는 것이다.

* 토지거래허가지역 밖, 용인 양지 주목
진명기 컨설턴트는 “수도권 일원은 토지거래허가구역으로 지정돼 실수요자가 아니면 살 수 없으므로 여기서 제외 된 지역으로 눈을 돌려야 한다”고 말했다. 특히 출퇴근이 편리한 용인시 양지면과 원삼면은 국내 제일의 주거용 전원주택지로 자리잡을 것이라고. 또한 전원환경이 쾌적하면서도 심리적으로 거리감을 느꼈던 가평군과 남양주 수동면, 그리고 여주군도 주목할 만하다고 했다.

농지는 “도시민의 주말농장 수요 급증과 한계농지가 강세를 보일 것”이라고 전망했다. 농지법 개정으로 도시민이 300평 미만의 농지를 소유하게 돼 그동안 소규모 자투리 농지로 남아 거래하는 데 지장을 받았던 것들이 투자상품으로 등장한다고. 한편 “한계농지는 일반 농지나 임야와는 달리 가격이 70퍼센트 수준이고 인허가 절차도 대폭 완화돼 개발 기간이 단축되므로 투자자가 몰릴 것”이라고 했다. 그러나 경사율이 15퍼센트 이상인 데다 도로망이 없는 등 입지 여건이 다소 뒤떨어진다는 점을 고려해야 한다고. 그 이유는 기반시설 구축비가 일반 농지나 임야에 비해 더 들 수 있기 때문이다.

또 올해는 건평 30, 40평대의 실속 있는 작은 전원주택이 증가할 것으로 보았다. 이러한 현상은 장기적으로 주말형 수요자가 거주형 수요자로 이행하는 단계로, 돈이 되는 전원주택으로 변화하는 원년이 될 것이라고.

* 펜션 사업의 성패는 운영주의 마인드가 좌우
김창범 컨설턴트는 “펜션의 본질을 이해하고, 이 영역을 지켜가려는 끈질긴 노력이 있느냐, 없느냐가 사업의 성패를 좌우한다”고 말했다. ‘주인과 그 가족이 직접 운영’하고, ‘비즈니스보다는 전원생활의 관점에서 운영’하는 것이 본질이라고.

펜션 사업자는 “자연과 사람을 좋아하는 사람, 자기 테마를 가진 사람, 부지런함 사람이어야 한다”고 강조했다. 또한 펜션 창업에 앞서 펜션 사업에 확신을 갖는 구상단계, 구체적 실행계획을 수립하는 계획단계, 건축과 마케팅·고객관리 등의 대책을 세우는 실행단계로 나누어 충분히 준비해야 한다고 말했다.

성공하는 펜션과 실패하는 펜션의 차이점은 운영주가 어떤 관점에서 펜션사업을 하느냐에 달렸다는 것이다.

세미나 주제가 전원생활을 즐기며 재테크를 바라는 실수요자에게나 새로운 투자처를 물색중인 가수요자들에게도 피부에 와 닿았음인지 분위기는 시종일관 매우 진지했다. 참석자들의 질문이 많이 쏟아져 세미나는 예정시간보다 30분을 넘겨서야 끝났다. 《월간 전원주택라이프》는 전원생활을 꿈꾸는 실수요자들의 궁금증을 충족시켜 드리기 위해 앞으로도 세미나를 계속해서 진행할 계획이다. 田

■ 글 윤홍로 기자 / 사진 신동성 기자

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