Plan

현재가 아닌
10년 앞을 바라보자


흔히 펜션 최적지로 산과 계곡, 강, 바다 등과 같은 자연환경이 잘 보전된 지역을 꼽는다. 도시화하고 거리가 먼 천혜의 자연 환경에다 이벤트가 될 만한 스키장이나 골프장 등의 레포츠 시설이 들어선 곳이라면 금상첨화라 할 수 있다. 현재 성업 중인 펜션들을 보면 이러한 입지 조건을 최대한 활용하고 있다.

도시 생활에 찌든 방문객도 평소 접할 기회가 적은 자연 속에 자리한 펜션을 찾아 스트레스를 풀며 재충전하기를 희망한다. 따라서 펜션지기의 마음의 준비에 이어 입지 조건이 펜션의 성패를 크게 좌우한다고 보아야 할 것이다. 여기서 간과해서는 안 될 것이 있다. 펜션이 위치한 자연 환경, 그 자체만으로는 생명이 오래가지 못한다는 점이다. 자연 환경이 빼어난 곳일수록 다양한 형태의 펜션이 앞 다투어 경쟁적으로 들어서기 마련이다. 따라서 자연환경이라는 공통 조건 위에 또 하나의 특별한 이벤트를 준비해야 한다.


자연환경 조건을 살려 펜션을 계획할 때, 중요한 요인은 무엇일까? ▲부지의 지형, 경사도, 강이나 개울의 물줄기 등 연약 지반이나 풍수 피해 등으로 인한 재해에 대한 안전성 ▲주변의 자연 경관이나 조망권 확보 ▲주변에 식재된 수종이나 숲의 밀도 ▲일조량, 바람의 세기·방향 ▲적설량과 설질雪質 ▲지하수의 유무 등. 이러한 자연 조건에다 인위적인 도로 방향(특히 승용차의 접근성)과 전기, 상하수도 시설 그리고 경관에 영향을 미치는 주변 건물까지도 충분히 고려해야 한다.

도로의 경우 마을과 동떨어진 부지라면, 상황에 따라 폭 4∼6m까지 확보해야 한다. 지적도에 ‘道’로 표시돼 있거나 ‘현황도로’라 하여 지적도상에는 없지만 농로로 포장된 길이면 된다. 전혀 도로가 없는 땅이라면, 진입 지역의 소유주로부터 도로사용승낙(도로사용승낙서, 인감증명, 지적도 첨부)을 받으면 무리가 없다. 또한 식수와 전기, 전화 시설이 용이한 곳인지 확인해야 한다. 전기 시설은 마지막 전봇대에서 200m 이상 떨어진 곳인 경우, m당 시설비를 내야 하므로 거리가 멀수록 부담이 늘어난다.

펜션 부지로 적합하다는 종합적인 판단이 섰으면 그 조건을 최대한 이용해 하나하나 계획을 세워야 한다.


어떻게 자연을 펜션으로 끌어들일까

펜션 배치를 결정하는 데 있어 중요한 요인 몇 가지를 들 수 있다. 먼저 부지와 주변 지형, 경관 등 외적 조건이다. 부지의 경사가 급하거나 기복이 심할 경우, 가급적 그 지형을 최대한 살려 배치하는 것이 자연 환경이나 공사비 면에서도 바람직하다. 급경사인 땅을 매입해 토목공사를 하느라 땅값보다 더 많은 비용을 지불한 사례를 종종 본다. 아울러 눈이 많이 오는 지역에서는 제설 작업까지도 고려해야 한다.

건물 내부와 관련한 일조량이나 환기, 조망 등의 내적 조건이다. 일조량에 대해서는 특히 객실 부분, 조망에 대해서는 식당 등 자주 이용하는 공간을 배려하여 계획을 세워야 한다. 덱이나 정원 등의 옥외 공간은 풍요로운 자연 환경을 즐기도록 적극적으로 배려하는 게 좋다. 물론 넓고 전망 좋은 덱과 바비큐장, 간단한 오락 등의 이벤트를 할 수 있는 마당도 고려해야 한다. 마당이 주는 미적 가치는 매우 중요하다. 펜션의 형상을 아름답게 세워주는 훌륭한 동반자가 마당이라고까지 표현한다. 여기에 도로에서 접근하기 쉬운 곳에 주차장도 미리 확보해야 한다.

평면 계획, 프라이버시를 어떻게 살릴까

펜션의 구성은 객실과 펜션지기의 관리 공간, 공용 공간(현관, 계단, 복도, 휴게실)으로 구분할 수 있다. 방문객의 프라이버시 보호는 매우 중요하므로 소음 문제 및 이용 시간대의 엇갈림 등을 고려해 객실하고 관리 공간과 공용 공간을 독립시키는 게 바람직하다.

동선은 객실을 연결하는 고객의 동선과 펜션지기의 동선으로 구분되는데, 서로 불필요한 중복을 피한다. 물론 객실 동선은 유사시 방문객의 피난 등 안전과 프라이버시를 염두에 두어야 하며, 펜션지기의 동선은 서비스 및 관리에서 기능적인 면을 고려해야 한다.

객실 수를 정할 때는 먼저 방문객 수에 대해 신중히 생각해야 한다. 특히 도시에서 떨어진 스키장이나 피서지 등에 위치한 펜션은 성수기와 비수기에 따라 객실 이용률이 확연히 달라지기 때문이다. 성수기에만 맞춰 객실 수를 늘렸다가는 비수기에 불필요한 지출이 발생한다. 이 경우 객실 면적을 다소 넉넉하게 잡거나 지붕의 자투리 공간을 활용해 다락방을 내는 것도 한 방법이다. 만약 다락방을 낸다면, 천창이나 뻐꾸기창을 설치함으로써 일조나 환기 등 쾌적한 실내 조건을 갖춰야 한다.

가급적이면 도우미의 손을 빌리지 않고 펜션지기 가족만의 힘으로 운영할 정도의 객실 수가 적당하다. 펜션 사업은 일종의 패밀리 비즈니스라는 특성을 고려해야 한다. 즉 전원생활을 매개로 한 펜션 사업이 고통스럽다면 그것은 온 가족의 문제가 되기 때문이다.

경쟁 속에서 살아남는 펜션의 조건
-살아 있는 펜션의 테마를 세우고 지키자

펜션의 생명인 테마를 늘 새롭게 보여주는 노력이 그 펜션을 살아남게 만들 것이다. 하지만 각박한 세상에 살고 있다는 처절한 마음으로나, 쫓기는 마음으로 펜션 사업을 하려고 한다면, 그는 이미 펜션 경영주가 아니다. 한낱 장사꾼에 불과하다. 눈앞에 이익을 위해 체면도 버린 채 철저히 이기는 상술만을 발휘하는 것과 다를 바 없다. 펜션 사업을 이러한 태도로 하는 것은 펜션의 핵심을 망각한 모습이라고 하지 않을 수 없다. 살아 남는 펜션의 길은 장사꾼의 상술과는 또 다른 상술을 터득해야 한다. 그것은 ‘역설의 상술’이요, ‘진정한 마음의 상술’이다.
―본지 편집 자문위원 김창범의 《펜션으로 성공하기》 중에서

좋은 펜션 만들기의 조건-

1 빼어난 자연 환경이 우선
펜션은 전원 속에 자리한 숙박시설이다. 즉 자연을 사랑하면서 방문객을 즐거이 맞을 마음의 자세가 중요하다. 펜션의 첫째 입지 조건으로 자연 환경이 잘 보존되어 여행객이 많이 찾는 유명 관광지를 꼽을 수 있다. 비수기와 성수기를 가리지 않고 객실 가동률이 높기 때문이다.

2 독특한 건축 스타일
건축 유형은 독특하고 화려한 외관을 갖춰야 한다. 건축물 자체도 방문객의 관심을 끄는 상품이다.

3 프라이버시를 침해하지 않는 구조
건축물이나 시설이 방문객에게 불편을 끼쳐서는 안 된다. 펜션지기와 방문객 그리고 방문객끼리 프라이버시를 침해받지 않도록 출입구와 동선, 방문의 배치에 신경을 써서 설계 시공해야 한다.

4 편의 시설은 기본
화장실과 욕실, 취사시설, 차나 와인을 마실 수 있는 덱 및 넓은 주차장, 바비큐장, 정원용 테이블과 파라솔 등은 기본이다.田