건축법상 문제있을 수 있어 꼼꼼히 체크
농가에 대한 실속있는 정보 확보가 중요

충북 음성군에 사시는 김영하 독자님이 편집실에 엽서로 질문한 내용을 송제민 기자가 답했습니다.

Q. 전원주택을 지으려고 계획 중입니다. 단지 구입부터 개발까지 경제적이나 신경 쓸 부분이 너무 많아 농가주택에 대해 관심을 갖게 됐는데요. 농가주택 정보와 또 주의할 점을 알고 싶습니다. 전원주택 라이프에서 알려주세요.

A. 농가주택은 쉽게 말해 농촌, 어촌, 산촌에 있는 주택을 말합니다. 농어산촌 인구 감소와 함께 빈 농가주택도 지속적으로 늘어나는 추세인데 이를 잘 활용하면 이주 비용을 줄일 수 있습니다. 전국적으로 빈 농가주택은 전국적으로 60만여 채에 이른다 합니다. 농가주택을 구입해 주택을 리모델링하면 신축보다 건축비 및 전용비용, 각종 인허가 절차 등에 따른 비용을 절감할 수 있어 근래 찾는 이들이 늘고 있습니다. 지자체에서도 빈집을 외지인에게 매매함으로써 농어촌 유입 인구를 늘려 지역 경제를 활성화 할 수 있다는 점에서 적극 나서고 있습니다. 그러다 보니 흔히 농촌에 가면 빈집이 많아 마음먹으면 당장 빈집을 살 수 있을 것으로 생각하는 경우도 있습니다만 실제로 그리 만만치 않습니다. 주인과 연락이 닿지 않거나 양도 의사가 없는 경우도 있습니다. 이미 외지인에게 팔린 경우도 있습니다. 따라서 반드시 사전 답사를 통해 관련 서류를 확인하는 등 꼼꼼히 점검해야 합니다. 그럼 농가주택에 대해 더 알아보도록 하겠습니다. 참고로 농가주택의 법적 용어는 농어촌주택입니다.

농가주택은 건축법상 문제가 있을 수 있어 일반 주택매매와 달리 꼼꼼히 체크해야 한다.
일례로 자동차가 드물던 시절 도로가 중요하지 않아 집을 지을 때, 건축법상 몇 미터 이상의 도로와 접해야 한다는 규정 없을 때 맹지盲地에 건물을 지었을 수도 있기 때문이다.
또 농어촌 빈집 중에는 대지 아닌 농지에 무허가로 들어선 건물인 경우도 있다.
이처럼 농가주택을 구입할 때 마음에 든다고 계약을 서두르면 곤란한 경우를 당하기쉽다. 먼저 토지대장과 건물 등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반 건축물대장) 등을 확인해 봐야 함은 물론, 건축 측량사무소나 부동산 중개업소 또는 관할 관공서 등에 문의해 해당 전문가와 함께 매입 절차를 밟는 것이 좋다.
건물주와 땅 주인이 다른 경우도 있으니 유의해야 한다. 일단 구입하려는 집 가옥대장이나 건축물대장, 건물과 토지 소유주가 모두 동일인이면 안전하다. 하지만 가옥대장과 건축물대장에도 나와 있지 않은 집이라면 주인 없는 무허가 주택일 가능성이 높다.
다 낡아 허물어진 집이라고 단순히 부수고 새로 지으면 된다고 생각하면 오산이다.
전 주인이 아닌 제3자에 지상권이 있는 경우 서류상 땅만 산 것이기 때문에 건물에 대해 권리를 주장할 수 없다. 가옥대장, 건축물대장이 없는 무허가 건축물일 때가 이런 경우다. 반대로 집주인인데 토지 소유주는 따로 있는 사례도 있다.
따라서 계약서에 발생할 수 있는 건물에 대한 소유권 문제는 매도자가 책임진다는 문구를 넣어 처리하는 것이 바람직하다. 또한 쓸 만한 집이 주변 시세보다 터무니없이 싸게 나왔다면 더욱 주의를 요하고 무작정 농어촌 빈집을 찾기보다 농어촌 빈집에 대한 정확하고 실속 있는 정보를 확보하는 것이 중요하다. 농어촌 빈집에 대한 정보는 전국 각 지자체가 운영하는'빈집정보센터'를 이용하면 얻을 수 있다.