글·양정일 <부동산 컨설턴트>

전원에서 살려면 이 정도는 알아야 -1

‘전원주택, 어떤 목적으로 사용할 것인가?’ 입지(立地)를 선정할 때, 깊이 잘 생각해야 할 부분이다. 상주(常住), 세컨드 하우스(Second House), 작업실, 별장이냐에 따라 입지 선정에 차이가 많기 때문이다. 상주에서 별장으로 갈수록 입지 반경은 점점 넓어진다. 다시 말해 상주를 목적으로 한다면, 현재의 생활 근거지인 도시하고의 거리를 짧게 잡는 것이 좋다. 반면 그 밖의 용도라면 도시하고 멀리 떨어져도 별 상관이 없다. 여기에서는 상주를 목적으로 하는 전원주택에 초점을 맞추어 설명하고자 한다.

입지 선정의 출발, 지도를 펼치자
‘어디에 터를 잡을 것인가?’ 전원생활을 꿈꾸는 사람에게는 최대 관심사다. 연고자가 사는 곳, 친지나 친구가 권하는 곳, 놀러 갔을 때 점찍어 뒀던 곳 등등. ‘전원생활은 이런 곳에서 해야지’ 하고 막연하게 생각한다. 물론 이유는 여러 가지가 있을 것이다. 한 가지 염두에 두어야 할 것이 있다. ‘다른 사람이 좋다고 해서 반드시 나에게도 좋은 곳은 아니다’ 라는 점이다.
먼저 접근성에 대해서 깊이 생각하자. 될 수 있으면 수도권이 한눈에 보이는 지도를 펼쳐서 마음에 들었던 곳들을 찾아보자. 다른 지역이라면 상세도를 구하는 것이 좋다. 여기에서는 수도권을 예로 들어 설명한다.
수도권이란 서울과 인천, 수원, 성남, 의정부, 안양, 부천, 광명 등의 위성도시와 서울을 중심으로 반경 70㎞ 이내의 경기도권을 포함한다. 수도권도 여러 권역으로 나뉘어 ‘행위의 제한’을 하고 있다. ‘수도권정비계획법시행령’에는 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위를 정해 놓고 있다.
[별표1]<개정 1996ㆍ6ㆍ4, 1998ㆍ2ㆍ20, 2000.3.28, 2002.7.24>

과밀억제권역
△서울특별시 △인천광역시(강화군, 옹진군, 중구 운남동·운북동·운서동·중산동·남북동·덕교동·을왕동·무의동, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위해 1990년 11월12일 송도 앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역), 남동유치지역을 제외) △의정부시 △구리시 △남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한한다) △하남시 △고양시 △수원시 △성남시 △안양시 △부천시 △광명시 △과천시 △의왕시 △군포시 △시흥시(반월특수지역을 제외한다)

성장관리권역
△동두천시 △안산시 △오산시 △평택시 △파주시 △남양주시(와부읍, 진접읍, 별내면, 퇴계원면, 진건면, 오남면에 한한다) △용인시(기흥읍, 구성읍, 수지읍, 남사면, 이동면과 원삼면 목신리·죽릉리·학일리·독성리에 한한다) △연천군 △포천시 △양주시 △김포시 △화성시 △안성시(가사동·가현동·명륜동·숭인동·봉남동·구포동·동본동·영동·봉산동·성남동·창전동·낙원동ㆍ옥천동ㆍ현수동ㆍ발화동ㆍ옥산동ㆍ석정동ㆍ서인동ㆍ인지동ㆍ아양동ㆍ신흥동ㆍ도기동ㆍ계동ㆍ중리동ㆍ사곡동ㆍ금석동ㆍ당왕동ㆍ신모산동ㆍ신소현동ㆍ신건지동ㆍ금산동ㆍ연지동ㆍ대천동, 대덕면, 미양면, 공도면, 원곡면, 보개면, 광면, 서운면, 양성면, 고삼면과 죽산면 두교리ㆍ당목리ㆍ칠장리 및 삼죽면 마전리ㆍ미장리ㆍ진촌리ㆍ기솔리에 한한다) △인천광역시 중 강화, 옹진군, 중구 운남동ㆍ운북동ㆍ운서동·중산동ㆍ남북동ㆍ덕교동ㆍ을왕동ㆍ무의동, 서구 대곡동ㆍ불노동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 연수구 송도매립지, 남동유치지역ㆍ시흥시중 반월특수지역

자연보전권역
△이천시 △남양주시(화도읍 수동면, 조안면에 한한다) △용인시(중앙동, 역삼동, 유림동, 동부동, 포곡면, 모현면, 백암면, 양지면과 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리ㆍ고당리ㆍ문촌리에 한한다) △가평군 △양평군 △여주군 △광주시 △안성시(일죽면과 죽산면 죽산리ㆍ용설리ㆍ장계리ㆍ매산리ㆍ장릉리ㆍ장원리ㆍ두현리 및 삼죽면용월리ㆍ덕산리ㆍ율 곡리ㆍ내장리ㆍ배태리ㆍ내강리에 한한다)

지도를 펴면, 수도권도 이렇게 많이 틀리구나 하고 생각하게 된다. 특히 눈에 띄는 것이 서울을 감싸고 있는 푸른색 띠다. 소위 말도 많고 탈도 많은 ‘개발제한구역(Green Belt)’이다. 어떤 지도에는 서울의 동쪽을 그린벨트 색깔과 비슷하게 표시했는데 이것이 수도권에서도 가장 규제가 많다는 ‘자연보전권역’이다. 서울을 가로지르는 한강에 팔당댐이 들어섰다. 서울은 물론 수도권 인구 대부분의 식수를 공급하는 젖줄로 그 역할이 중차대하다 보니 이를 지키려는 국가적인 노력이 대단하다. 그럼에도 불구하고 팔당호의 수질은 점점 악화 일로를 걷고 있다. 그래서 만든 것이 ‘자연보전권역’이다.

자연보전권역 안에는 택지나 공업용지, 관광지 등의 조성을 목적으로 하는 대통령령이 정하는 종류 및 규모 이상의 개발사업을 제한하고 있다. 또한 대통령령이 정하는 학교나 공공청사, 업무용 건축물, 판매용 건축물, 연수시설 기타 인구집중유발시설의 신설이나 증설을 제한하고 있다.

이들 지역의 주민들은 정부에서 형평의 원칙에 벗어난 무시무시한 올가미를 씌워 여러 가지 중첩된 규제를 남발한다며 비난하고 있다. 자연보전권역이라 함은 한강 수계의 수질 및 녹지 등 자연환경의 보전이 필요한 지역이라 명시하고 있지만, 사실은 수도권 상수원의 오염을 막겠다는 큰 뜻이 숨어 있다는 것은 다 아는 사실이다. 아직까지도 자연이 살아 숨쉬는 것은 중첩된 규제가 많아 비교적 손길이 덜 탔기 때문이다.

대중교통 수단을 확인하자

대중교통을 무시하면 낭패를 보기 쉽다. 자가용을 소유한 사람이건 그렇지 못한 사람이건 간에 꼭 필요한 교통수단이기 때문이다. 전원생활을 하다 보면 차가 한 대에서 두세 대로, 결국에 가서는 성인 식구 수대로 늘기 마련이다. 그렇다고 ‘우리 식구 모두 차가 있으니까’하고 안일하게 생각을 하면 안 된다.
전원에서 도시로 출퇴근하다 보면 폭설로 도로가 차단되기도 하고, 폭우로 하천이 범람하여 도로가 유실되기도 한다. 또는 차가 고장이 날 때나, 불가피하게 차를 회사에 놓고 오는 경우도 있다. 이때 대중교통 수단이 없다면 많은 불편을 겪어야만 한다. 그리고 식구 중에 노약자나 무면허자도 고려해야 한다. 그래서 주변 도시로, 아니면 근무지까지 접근할 수 있는 대중교통을 무시해선 안 된다. 비근한 예로 전원주택지도 도시하고 비슷하다. 같은 군면(郡面)이라 할지라도 대중교통이 편리한가, 그렇지 못한가에 따라 지가(地價) 차이도 상당하다. 서울도 역세권에서 가까운 곳일수록 지가가 비싼 것하고 매한가지다.

광의(廣義)의 지역 선정
이제는 어렴풋하게나마 어떤 지역이 나와 내 가족이 큰 불편 없이 전원생활을 할 수 있는 곳인가를 파악했을 것이다. 최소한 광주 혹은 양평, 용인, 가평 어디쯤하고 지역 선정이 이뤄져야 한다. 여기까지가 집에서 지도를 보면서 할 수 있는 일이다. 그러나 그 지역도 만만찮게 크므로 전원생활을 할 땅이나 집을 구하기란 쉽지만은 않다.

협의(狹義)의 지역 선정
광의의 지역선정이 끝나면 다소나마 마음의 여유를 갖게 된다. 지역을 선정했다면 이제부터는 발품을 팔아야 한다. 주말을 이용하여 휴식과 여행을 겸해 가족과 함께 전원 답사를 하면 그리 피곤함을 느끼지 않을 것이다. 오히려 가족 공동체의 화합과 견식을 넓히는 데 도움이 된다. 이것이 바로 일거양득(一擧兩得)인 셈이다. 이 단계에서는 두루 돌아본 고장 안에서도 ‘어느 지역이 좋겠다’하는 결정을 내려야 한다. 한두 개 내지 서너 개 면(面) 정도로 압축될 것이다. 이 즈음이면 전원주택을 지을 땅을 구하는 데만 신경을 쓰면 된다. 田

■ 글·양정일 <부동산 컨설턴트>
∴ 글쓴이 양정일 님은 경기도 광주군 퇴촌면에 있는 한국전원 부동산 컨설팅에서 전원생활을 원하는 사람들을 위해 컨설팅을 해주고 있다. 031-767-9966