글·양정일 <부동산 컨설턴트>

전원에서 살려면 이 정도는 알아야(2)

시골 전원주택은 도시 아파트와는 많이 다르다는 걸 알아야 한다. 도시 아파트는 살기 싫으면 팔고 이사하는데 큰 어려움이 없다. 하지만 시골 전원주택은 짓기도 쉽지 않을 뿐만 아니라 팔기도 어렵다는데 문제의 심각성이 있다. 경제적 여유가 있다면 전원주택을 비워 두고 도시로 다시 나갈 수 있지만 그렇지 못한 경우에는 사서 고생하는 셈이 된다. 도시 아파트와 시골 전원주택을 섞어서 생각하는 것부터 머리 속에서 지워야 한다. 한꺼번에 두 가지 만족을 누릴 수 없는 일이기에…….

예산을 분명히 세워라
사실 어떻게 생각하면 ‘입지 선정’보다 먼저 선행돼야 할 것이, 예산을 잡고 구체적인 자금 조달 방안을 세우는 일이다. 물론 경제적 여유가 많은 사람이라면 융통성이 있으니 큰 문제가 안 되겠지만, 겨우겨우 자금을 마련해야 하는 사람이라면 처음부터 잘 짚어야 한다. 중요한 것은 자금 계획은 좀 넉넉하게 세워야 하고, 만약 모자란다면 꿈을 줄이는 길밖에 없다는 점이다.

필자를 찾아 온 의뢰인들 중에는, 전원생활만 꿈꿨지 ‘얼마의 금액으로 어떤 규모의 부지를 선택하겠다’는 최소한의 계획도 세우지 않은 사람이 많다. 이런 의뢰인일수록 다른 여러 가지 말보다는 물건부터 먼저 보자고 재촉한다. 물건만 마음에 들면 자금은 얼마든지 있다는 제스처를 보이지만, 금새 잘못됐다는 것이 탄로 나고 만다. 제 아무리 돈이 많다고 해도 그 전부를 전원주택에 투자할 수는 없다.

전원주택은 아파트를 한 채 구입하는 것하고는 전혀 다르다. 전원주택과 연관된 토지시장의 물건은 규모나 조건에 따라 천차만별(千差萬別)이기에 오랜 경험을 가진 공인중개사도 선뜻 말을 잇지 못한다. 그러나 오랜 시간 여러 의뢰인들을 접한 공인중개사의 눈은 반 관상쟁이라 해도 과언이 아니다. 그래서 슬그머니 능청을 한번 떨어본다. 될 수 있는 대로 고가(高價)의 매물을 권하면서 의뢰인의 눈치를 살핀다. 그제서야 놀라며 “그건 너무 크고…” 하면서 말끝을 흐린다.

의뢰인이 공인중개사 사무소를 찾을 때, 공인중개사는 깍듯한 예로 상담에 응하는 것은 더 말할 여지가 없다. 반대로 의뢰인도 의뢰인으로서의 예의를 지켜야 한다. 그것은 분명한 자기 계획을 밝혀서 공인중개사가 성의껏 조건에 맞는 물건을 권하도록 하는 것이다. 분명한 계획이 서 있지 않다면, 상담을 시작할 때 그런 심중(心中)을 밝히고 앞으로의 계획을 서로 허심탄회하게 의논하는 것이 좋다. 서로간의 신뢰도 쌓으면서 상담에 임한다면 좋은 인연일 것이다.

발품을 팔면 팔수록 전원이 가까워진다
입지 선정이 끝나면 이제부터는 발품을 많이 팔아야 한다. 공인중개사 사무실 방문이 아니라 그 고장의 지형을 살피라는 뜻이다. 그래야만 그 지역의 정보를 많이 보고 들을 수 있다. 그럼에도 불구하고 대부분의 의뢰인은 이 시점에서 무작정 공인중개사를 찾는다. 그리고 권하는 것이면 무조건 구입하겠다는 식으로 상담해 오지만 이루어질 수 없는 헛된 언약에 불과하다. 이유는 간단하다. 지역의 여건이나 정서 등등 지역정보를 전혀 모르기 때문이다.
물론 공인중개사를 찾으면 지역정보를 쉽게 접할 수 있다. 하지만 사전지식이 전혀 없다면 공인중개사의 말을 이해하기도 어려울 뿐만 아니라 더욱이 그 말을 전적으로 믿어서도 안 된다. 약점이 많은 땅을 좋은 땅이라고 권하는 공인중개사가 있기 마련이고, 빨리 전원주택을 마련하고 싶다는 조급증으로 부지 선택에서부터 실패할 확률이 높기 때문이다. 결국 공인중개사는 ‘죽일 놈’이 되고 만다. 그러나 여기엔 의뢰인들이 너무 모른다는 약점도 내포하고 있다는 걸 주지해야 한다.

그렇기에 필자는 처음부터 공인중개사를 찾기보다는 시간이 허락하는 대로 여기저기 다녀야만 후회 없는 전원주택을 지을 수 있다고 생각한다. 그래야 그 고장 곳곳의 조건들을 나름대로 파악할 수 있고 다른 정보도 자연스럽게 들을 수 있다. 나아가 자신이 살려는 고장과의 친숙함을 마련하는 장도 된다.

솔직히 공인중개사들은 의뢰인과의 상담 내용에 따라 상대방을 평가해 답사 유무를 결정한다. 토지시장은 넓고 물건도 광범위해서 한번 답사에 짧게는 한 시간, 거리만도 최소한 20㎞ 이상을 다녀야 한다. 그렇기에 의뢰인이 얼마나 진지한가에 따라 공인중개사들은 답사 유무를 결정한다. 왜냐면, 안타깝게도 우리나라의 현실은 공인중개사가 상담료나 답사료 등을 요구할 수 없는 실정이다. 그렇기에 공인중개사의 입장에선 의뢰인의 상담 내용에 신경을 쓰지 않을 수 없다. 모든 상행위가 그렇듯이 결과가 없을 것 같은 상담이나 답사는 맥 빠지기 때문이다.

의뢰인이 여러 명일 때 더욱 그렇지만 의뢰인이 꼭 물건을 보아야겠다면 결국 답사에 나설 수밖에 없다. 이것이 어쩔 수 없는 공인중개사의 현실이다.
그런데 또 다른 방해꾼이 있다. 의뢰인을 가장한 상담이다. 감정평가사 사무소의 임직원, 각 금융기관의 대출 담당자, 경매에 응찰할 사람이나 그 의뢰를 받은 사람이다. 바쁜 틈을 내어서 상담에 응하는데 불쑥 서류를 내밀며 감정을 요구할 때의 당혹감은 이루 말할 수 없다.

그래서 바쁜 시간에 필자를 찾는 의뢰인에게는 얼마나 이 지역에 대해서 아는가를 먼저 물어본다. 그리고는 이 지역 지리에 어둡다면 부근의 약도를 하나씩 건네고 이곳저곳 표시해 둔 곳을 다녀오게 한다. 전원주택을 지을 만한 부지가 있는 곳이다. 그곳들은 대게 2차선 도로에서 조금은 떨어져 있다. 도시민이 보기에는 전혀 그런 길 안쪽에 전원주택마을이 있으리라고는 상상조차 못하는 곳인데, 사실 좋은 땅이 많다. 대부분의 의뢰인은 그 2차선 도로를 몇 번 지나쳐 본 것이 이 고장을 아는 전부이기 때문이다.
대부분의 의뢰인은 약도대로 이 고장 구석구석을 돌아본 후 다시 찾는다. 반응은 예상외로 좋다.

“좋은 구경했습니다. 여기에 그런 곳이 있다니요.”
“저는 그 쪽이 좋던데요, 저 쪽은 나완 안 맞고요.”
얼마나 진지한 반응인가. 이제부터는 본격적인 상담을 진행할 수 있다. 이런 사람일수록 전원주택 구입 의사가 확실하고 공인중개사를 자기 곁으로 한발 다가서게 한다. 발품을 많이 팔아 지역에 대한 정보를 많이 알면 알수록 공인중개사가 하는 말이 어디까지가 진실이고 어디까지가 가식이라는 것도 쉽게 알 수 있다.

공인중개사를 잘 선택하자
위치와 면적 등 구체적인 것들과 집을 지을 때까지의 예산이 정해지면 그때부터 현지 공인중개사를 찾아야 한다. 반드시 현지 공인중개사여야 한다. 개인적으로 잘 아는 공인중개사에게 의뢰할 수도 있으나 그 지역 정보에 밝지 않기에 다시 해당지역 동업자들에게 의뢰하게 된다. 이 경우 서로의 말이 잘 전달되지 않아 헛걸음을 하는 번거로움이 따르고 일이 성사될 확률도 낮다.

따라서 어느 정도 그 지역정보를 알고 가는 걸 잊어서는 안 된다. 그런데 어떤 사람들은 아예 공인중개사사무실을 찾지 않고, 지역의 유지를 수소문한다거나 조금 어리숙하게(?) 생긴 토박이 원주민들을 찾는다. 물론 조금이라도 싸게 물건을 구입하려는 의도에서다.
아니 지금이 어느 때인가? 시골사람이 서울사람 뺨친다는 얘기를 들어보지 못했는가? 이젠 그리 어리숙한 시골사람은 없다고 해도 과언이 아니다. 점심 먹던 식당 주인에게, 하물며 동네 노인정에서 아니면 밭일하던 시골 아주머니한테 부탁하는 경우도 있다.

그런 발상은 위험천만하다. 분명 그것은 큰 실수를 저지르는 전초전이다. 그들은 시세에 민감하지 않을 뿐더러 십중팔구는 웃돈을 많이 얹어서 얘기하는 경우가 허다하다. 또 법률적 전문지식이 없어 계약하더라도 낭패를 보기 일쑤다. 그들에겐 이러나저러나 부업(?)꺼리기 때문이다. 계약이 성사되면 용돈이 생겨서 좋고 안 되더라도 손해 볼일은 없기 때문이다.

믿을 만한 공인중개사를 찾는 법
그렇다면 의뢰해도 좋은 공인중개사는 어떻게 찾을 것인가? 아주 간단하다. 공인중개사 사무소 간판에는 중개업법 조항에 의해 해당 공인중개사 이름과 허가번호를 적는 것이 의무화 돼 있다. 만약 간판에 이런 글이 없다면 불법영업을 하는 업소일 수도 있다는 점을 감안해야 한다.

정상적으로 영업하는 공인중개사 사무소에는 최소한 5개 정도의 액자가 걸려 있다. 공인중개사 사무실에 꼭 비치해야 할 것들이다. 물론 사진액자나 그림액자를 말하는 건 아니다. 자격증, 허가증, 사업자등록증, 공제증서, 요율표 등이다. 이런 것이 제대로 부착돼 있다면 정상 영업을 하는 곳으로 간주해도 무방하다. 물론 자격증 사진과 동일한 사람하고 상담하는 것이 금상첨화다. 그밖에 다른 액자들과 트로피, 수료증 등이 많이 부착된 곳은 그만큼 본인을 과시해서 의뢰인들을 현혹(?)시키려는 작전으로 간주하고 조심하길 바란다.

다 그런 건 아니지만 무허가업소나 자격증을 대여 받아 영업하는 곳에서는 그만큼 거래사고가 많기 마련이다. 현재 수도권에서 토지를 전문으로 취급하는 업소들 중에는 자격증을 가지고 직접 영업하는 곳보다는 자격증을 대여 받아 영업을 하는 곳이 더 많은 실정이다. 하물며 무허가지만 당당히 간판을 걸고 영업을 하는 업소도 상당수 있다는 것을 염두에 두기 바란다.

성급한 마음은 금물이다
믿음직한 공인중개사까지 선정하고 본인이 원하는 물건을 자세히 의뢰했다면, 이젠 조용히 기다리면서 ‘내가 내린 결정들이 과연 옳은가?’ 다시 한번 짚어보는 시간을 갖는 것도 좋은 방법이다. 그렇다고 무작정 기다리는 것은 좋지 않다. 표현이 맞을지 모르지만 속담에 “우는 아이에게 젖 물린다”는 말대로 조금은 보채야 좋은 물건을 소개 받을 수 있다. 왜냐면 한 번 와서 몇 마디 상담하고 그냥 돌아가서 아무런 소식이 없으면, 공인중개사들은 그냥 이것저것 궁금해서 왔던 사람이구나 하고 신경을 덜 쓰기 마련이다. 방문객 중 과반수 이상이 여기에 속한다.

그러나 자주 통화하면서 물건을 부탁한다면, 이 사람은 틀림없는 고객이란 인상을 심어 줄 수 있다. 또 자주 방문해 대화를 나누면 그만큼 인과관계가 정(情)으로 돈독해지고 서로에 대한 배려도 많아지기 마련이다. 많은 사람이 업소를 방문하지만 전원생활이 절실해서보다는 막연한 동경심에서 나온 궁금증을 풀기 위해서, 계획을 세우기 위해서, 토지 가격 등을 알아보기 위해서 주로 찾는다. 의뢰인들에겐 섭섭하게 들릴지 모르지만, 한번 물건을 의뢰했다고 해서 공인중개사가 다 기억하지 못한다는 것을 염두에 둬야 한다. 그도 그럴만한 것이 접근성이 좋은 위치의 전원주택시장은 공급이 수요를 충족시키지 못하는 실정이기 때문이다. 그 이유에 대해선 다음에 언급하겠다.

좋은 터는 오래 기다리지 않는다
좋은 땅, 내 마음에 드는 땅을 찾기란 엄청나게 힘든 일이다. 믿을 만한 공인중개사가 권하는 땅이라면 믿고 사는 것도 좋은 방법 중 하나다. 물론 얼마나 믿을 만한가 하는 것이 문제이긴 하지만. 모든 땅이 100% 마음에 들 수는 없다. 의뢰인 중에는 조금 마음에 안 든다고 해서 다른 물건을 찾는 경우가 많다. 그보다 더 좋은 물건이 또 있겠지 하는 마음에서지만, 한참 다녀 보고 난 후엔 ‘그만한 물건도 없구나’하는 사실을 알게 된다. 그러나 다시 그 물건을 사려고 했을 땐 벌써 다른 임자가 차지한 다음이다.

9년 전 필자가 개업했을 당시부터 지금까지 다니는 의뢰인이 몇 있다. 지금은 허심탄회한 친구처럼 사귀고 있지만……. 이젠 전원주택지라면 필자는 따라갈 수 없을 정도로 해박하고 물건도 많이 알고 있다. 가끔 친구들한테도 권하는 아르바이트(?)를 하는 베테랑들이다. 그런데 정작 자기 것은 못 산다. 너무나 많이 알고 있기 때문이다. 70∼80%쯤 마음에 드는 물건을 100∼120%의 물건으로 만드는 그런 작업이 얼마나 보람 있는가. 다시 말하면 70∼80%정도 마음에 든다면 놓치지 말길 바란다.

땅에는 임자가 따로 있다
많은 의뢰인이 부지가 팔리고 개발된 후, 구입하지 못한 것에 대해 후회한다. “저 땅은 내가 사려던 것인데…….” “그 땐 저렇게 좋을 줄 몰랐는데….” 이렇듯 땅에는 임자가 따로 있다. 바꿔 말하면 그것은 자신에게 온 기회를 노치고 만 셈이 된다. “조금만 그때 내가 땅을 보는 눈이 있었더라면……” 하고 후회해도 소용 없다. 그러나 실망할 필요는 없다. 이런 후회가 나의 ‘땅을 보는 안목’을 높은 수준으로 업그레이드 시킨다는 사실이 앞으로 부지 구입에 유리하게 작용하기 때문이다. 그래서 실패는 성공의 어머니라 하지 않았던가.

시골 사는 연습부터 해라
막연한 동경심으로, 아니면 도시가 무조건 싫어졌다는 도시기피증으로 전원주택을 선택했다면, 얼마 지나지 않아 ‘큰 실수를 했구나’ 하고 후회할 것이다. 특히 도시에서 태어나 도시에서만 살던 사람이라면 아주 많은 변화를 감내할 각오가 충분히 서 있어야 한다. 그럼에도 불구하고 전원주택에 대한 부푼 꿈만 갖고 있는 사람들은 여기까지조차 생각하기 싫어하는 것 같다. 그것이 엄청난 사건을 불러올지도 모르는 중대한 일인데도…….

시골 전원주택은 도시 아파트와는 많이 다르다는 걸 알아야 한다. 도시 아파트는 살기 싫으면 팔고 이사하는데 큰 어려움이 없다. 하지만 시골 전원주택은 짓기도 쉽지 않지만 팔기도 어렵다는데 문제의 심각성이 있다. 경제적 여유가 있다면 전원주택을 비워 두고 도시로 다시 나갈 수 있지만 그렇지 못한 경우에는 사서 고생하는 셈이 된다. 도시 아파트와 시골 전원주택을 섞어서 생각하는 것부터 머리 속에서 지워야 한다. 한꺼번에 두 가지 만족을 누릴 수 없는 일이기에…….

그래서 시골에 사는 연습부터 하라고 권한다. 전원생활은 하고 싶은데 자신 없는 의뢰인에겐 시골집이나 다세대주택을 전세로 살라고 권유한다. 또 여럿이 그렇게 살고 있다. 그 중엔 벌써 좋은 부지를 택해 그림 같은 집을 짓고 오순도순 사는 사람도 있지만 그 중엔 다시 도시로 올라간 사람도 있다. 만약 처음부터 전원주택을 짓거나 구입했다면 도시로 되돌아가는 데는 금전적, 정신적 그리고 시간적으로 엄청난 고생을 했을 것이다.
전원주택 수요가 늘면서 요즈음 전원주택의 전세 물량이 흔치 않은 점이 문제지만 노력하면 안 되는 일이 없다. “두드려라. 열릴 것이요!” “구하라. 얻을 것이다!” 라고 하지 않았던가.

분당 아파트에 살던 젊은 부부 몇 쌍은 아파트를 세 놓고 이곳에 와서 전원주택이나 다세대주택에서 전세 살면서 만족한 시골생활을 하고 있다. 많은 시세 차이로 전세보증금을 받은 걸로 이곳에서 전세를 얻고도 자동차도 한 대씩 더 사고, 가구도 더 장만했다. 그 나머지는 다른 곳에 투자했다고 한다. 얼마나 현명한 신세대 주부들인가. 아이들이 고등학교에 가는 시점까지는 이렇게 여기서 살겠단다. 그러다 보면 아파트 값은 더 오를 것이고, 시골생활은 이러나저러나 생활비가 적게 들기 마련이기에 경제적으로 얻을 수 있는 이득은 크다고 생각하는 사람들이다. 또한 전원주택을 짓기 전, 전원생활을 시작할 수 있다는 것만으로도 이익이 엄청나다는 사실을 아는 사람들이다.

우선 전원생활에 익숙해질 때까지 연습을 충분히 할 수 있다는 것이고, 또 하나는 수도권 지역에서 소유권이전등기(토지거래허가나 현지인으로서의 인정)나 농지를 다른 목적으로 사용하기 위한 개발행위허가(전용허가)를 얻는 데도 벌써 한 단계 유리한 고지를 점령한 것이다. 그 자체만으로 재테크를 했다고 해도 과언이 아니기 때문이다.

남의 얘기는 참고로 해라
타인의 경험은 그냥 참고할 뿐이다. 모든 상황은 사람마다 다르고 또 시시각각으로 변할 수밖에 없다. 대개의 경우 다른 사람에게 들은 얘기는 그 사람의 판단 기준에 의한 것이기에 괴리가 있기 마련이다. ‘좋다던가’‘싫다던가’ ‘괜찮다던가’ ‘아니라던가’ 하는 이런 모든 것을 자기 기준으로 맞춰 피력할 따름이다. 다른 사람이 들려주는 충고나 경험담 등에 소홀히 해서는 안 되겠지만, 거기에다 나를 꿰어 맞추는 일은 없어야 한다는 말이다.

필자는 이곳으로 오기 전, 새벽에 서울서 내려와 출근시간에 맞춰서 근무지까지 시간이 얼마나 걸리고 거리는 얼만지 몇 번에 걸쳐 시험했다. 그뿐 아니라 다른 것도 직접 체험해 보는 게 좋다. 예를 들면 나나 나의 가족이 필요로 하는 시설은 어디에 있으며 불편함은 참아 낼 수 있겠는지 등등. 그러면 막상 전원생활을 시작했을 때 후회하지 않고, 당황하지 않는데 도움을 준다.

환금성이 없다면 부동산이 아니다
언제까지나 평탄한 길만을 걸으면서 살 순 없다. 지금은 경제적인 여유가 있어서 전원주택을 준비했으나, 언제 어느 때 어떤 일이 발생할지 모르는 일이다. 물론 처음엔 오래도록 여기서 살겠다고 다짐했지만 시간이 지나면 부득이한 사정으로 팔지 않으면 안 되는 각박한 때가 있을 수도 있다. 그럴 땐 처분이 순조로워야 하는데 전원주택은 그렇지 못한 경우가 많다.

그래서 입지 조건을 말할 때, ‘멀리 있는 집은 내 집이 아니다’ 라고까지 말하고 싶다. 서울과의 거리와 전원주택의 매매는 반비례한다. 그런데 애초부터 이런 점을 고려하지 않는 의뢰인도 있다.

같은 200평 토지에 35평 정도의 전원주택을 짓는다고 가정하자. 모든 조건이 조금 나은 곳과 그렇지 못한 곳의 가격차가 10만 원이라고 보면, 결국 2000만 원 싸게 전원주택을 소유한 것이 된다. 건축비는 지역과는 무관하게 비슷하기 마련이다. 여기까지는 아주 기분 좋은 일이다. 그러나 전원주택은 2000만 원 정도 싸도 잘 안 팔리는 지역이 있고, 반대로 2000만 원 정도가 비싸도 잘 팔리는 지역이 있기 마련이다. 물론 예산을 초과해 어쩔 수 없이 싼 땅을 찾는 의뢰인도 있지만, 대개 아끼려는 마음에서 비롯된다. 입지를 선정하는 것이 이 만큼 중요함을 깨달아야 한다. 田

■ 글·양정일 <부동산 컨설턴트>
∴ 글쓴이 양정일 님은 경기도 광주군 퇴촌면에 있는 한국전원 부동산 컨설팅에서 전원생활을 원하는 사람들을 위해 컨설팅을 해주고 있다. 031-767-9966