토지거래허가제와 법규들
 
정부는 작년에 천정부지로 오르는 아파트 값을 잡기 위해서 '투기지역'과 '투기과열지역'을 정하고 투기가 예상되는 지역을 미리 공개하는 등의 규제법을 발표했다. 더 나아가 토지로 불똥이 튈 것을 염려하여 '토지거래허가지역'이라는 것으로 발을 묶어 놓았다. 말 그대로 토지를 거래하려면 국가의 허가를 받아야 한다는 것이다. 그 허가란 결국, '땅을 사는 목적이 투기냐, 아니냐'를 판단하는 것으로 볼 수 있다.

말 그대로 '규제법'이란 '~하면 안 된다'라는 부정적 의미를 담고 있다. 참여정부의 "토지 규제를 과감히 풀겠다"는 발표와 함께 필자도 자세히 모르던 다양한 토지 관련 규제법이 각 부처로부터 나왔다.

건설교통부가 28개, 환경부가 18개, 산업자원부가 15개, 행정자치부와 농림부가 각각 10개, 국방부와 해양수산부가 각각 8개 등등. 모두 112개나 된다는 사실에 너무 놀랐다.

더욱더 놀랄 만한 사실은 이 법이 요술(?)을 부리면 자그마치 315개 정도의 중복된 규제로 둔갑을 하는 것이다.

이처럼 하도 어렵고 가짓수 많은 규제법 때문에 정작 땅주인도 자신의 땅을 어떻게 사용할지 모르는 경우가 태반이다. 때늦은 감은 없지 않지만 지금이라도 과감히 푼다고 하니 정말 반갑다.

어린 시절 어른들의 가르침이 생각난다. "물가에 가지 마라" "높은 산에 가지 마라" "나무에 오르지 마라" 등등 어른들은 이건 이래서 안 되고 저건 저래서 안 된다라는 식으로 가르쳤다.

지금의 우리나라 토지 관련 규제들이 어린 시절 어른들의 가르침을 꼭 닮았다. 무엇을 해 주겠다는 것이 아니라 이래저래서 못해 준다는 법이다. 모두 네거티브한 법이었다.

그런데 얼마 전 바뀐 '국토의계획및이용에관한법률'은 '이건 여기까지는 되고 저건 저기까지는 된다'는 식으로 예전과는 조금 다른 모습을 갖추기 시작했으니 만시지탄(晩時之歎)이지만 반갑기 그지없다.

물론 요즘 신세대 부모 같이 무엇이든지 다 '오케이-'해서 공중도덕조차 모르는 버릇없는 아이들로 키워서는 안 되겠다.

정부는 작년에 천정부지로 오르는 아파트 값을 잡기 위해서 '투기지역'과 '투기과열지역'을 정하고 투기가 예상되는 지역을 미리 공개하는 등의 규제법을 발표했다.

더 나아가 토지로 불똥이 튈 것을 염려하여 '토지거래허가지역'이라는 것으로 발을 묶어 놓았다. 말 그대로 토지를 거래하려면 국가의 허가를 받아야 한다는 것이다.

그 허가란 결국, '땅을 사는 목적이 투기냐, 아니냐'를 판단하는 것으로 볼 수 있다.

애매모호한 규제법

그런데 판단 기준이란 게 아주 애매모호하다. 현지(같은 시, 군, 구)에 거주하지 않는 사람이 땅을 사면 모두 투기로 간주하여 토지거래허가 자체를 안해 준다.

아주 모순 덩어리고 말도 안되는 일이다. 전원주택 한 채를 지으려고 땅을 사는데 투기는 무슨 투기란 말인가! "자라보고 놀란 가슴, 솥뚜껑보고 놀란다"는 식이다.

정부는 서울 아파트 값이 하늘 높은 줄 모르고 뛰어오르니 수도권 땅에도 그 영향이 미칠까 두려워 미리 방패막이를 한 것이다. '현지 거주'나 '현지인'에 대해서는 뒤에 설명하기로 하고 토지거래허가지역은 어디인지를 살펴보자.

토지거래허가지역은 수도권에서는 경기도 일원을 거의 모두 포함하고 있다. 수도권이란 서울특별시와 대통령령이 정하는 그 주변지역을 말한다고 되어 있다.

그런데 그 주변지역은 인천광역시 및 경기도 일원으로 되어 있다. 수도권 가운데 토지거래허가지역에서 빠진 곳은 남양주시와 용인시, 안성시 일부 그리고 처음에 같이 지정되었다가 풀린 양평군이 있다.

그러나 토지거래허가지역에서도 예외가 있다. 즉 허가를 받지 않아도 되는 땅이다. 주거지역-180㎡(54평), 상업지역-200㎡(60평), 공업지역-660㎡(200평), 녹지지역-200㎡(60평), 농지-1000㎡(303평), 임지-2000㎡(605평) 이하는 허가를 받지 않아도 된다.

하지만 어디에서 요런 조그만 자투리땅을 찾을 수 있겠는가? 여기에다 최근 발표한 바에 따르면 "앞으로 허가를 받아야 살 수 있는 땅의 면적을 지금의 반으로 줄이겠다"니 또, 기절하지 않을 수 없다. 반이라면 주거지역 27평, 상업지역 30평… 뭐가 어떻게 되어 가는지 도무지 알 수가 없는 정책이다.

지금까지 살펴본 바와 같이 전원주택을 가장 싸게 짓는 방법은 농지(관리지역)를 구입하여 전용허가를 받는 것이다. 그런데 303평 이상의 토지는 현지인이 아니면 토지거래허가를 받는 것이 거의 불가능하다.

곧 소유권 이전등기를 함으로써 얻어지는 권리를 얻지 못한다는 얘기와 같다. 즉 토지 거래 자체를 막아 놓은 셈이다. 그러나 '현지인'이라면 얼마든지(?) 토지를 구입할 수 있는데 그 용어의 정의 자체가 너무나 난해하다. 다음은 환경부고시 2000-120호에서 현지인을 정의한 것이다.

"현지인이라 함은, 세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 지역에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 자를 말하고, 세대 원이라 함은, 세대주와 동일한 세대별 주민등록표 상에 있지 아니한 배우자와 미혼인 직계비속을 포함하되, 다만 세대주 또는 세대 원 중 취학, 질병 요양, 근무지 이전 또는 사업상 형편 등 불가피한 사유로 인하여 당해 지역에 거주하지 않는 자만 제외된다."

참으로 어려운 단어들의 나열이고 어떻게 보면 융통성이 많은 것처럼 보인다. 누구나 불가피한 사정은 있게 마련인데 그것을 해석하는 담당 공무원의 말은 이현령비현령(耳懸鈴鼻懸鈴)이다.

환경부 고시는, 팔당 상수원 특별대책지역 1권역에서 건축 허가 또는, 건축 허가를 위한 개발 행위 허가 등의 인허가를 신청하는 경우에 많이 적용하는 아주 무시무시한 법이다.

우리가 건축을 하고자 할 때 적용되는 법은 어마어마하게 많은데 한번 이곳 팔당 상수원 특별대책지역 1권역에서의 규제법들을 나열해 보자.

우선 '국토의계획및이용에관한법률' 그 다음으로 '수도권정비계획법'이라는 큰 틀이 마련되면 '건축법', '농지법', '환경정책기본법', 각 지방자치단체의 '조례' 등이 있다. 그 외에도 '팔당 상수원 수질보전 특별대책지역 고시'들(환경부에서 정한 여러 가지가 있음)을 비롯하여 '상수도보호구역법', '한강수계법', '수변구역에관한법', '개발제한구역법' 등등 중개업을 전문으로 하는 필자도 솔직히 다 모를 정도로 많다.

규제법과 전원주택

이런 규제법들이 전원주택을 짓는 데 얼마나 많은 영향을 미치는가는 집을 지어 보지 못한 사람들은 도저히 이해할 수 없을 것이다. 지어 본 사람들이 "다시는 안 짓겠다" 라는 것을 보면 헤아려 짐작이 가리라 믿는다. 얼마나 많은 행정적인 까다로움이 있었는가를…….

여기서 '상수도보호구역법'과 자주 혼동하는 '팔당 상수원 수질보전 특별대책지역'에 대하여 언급하지 않을 수 없다. '상수도보호구역법'은 '수도법'에 근거를 두는데 대부분 '개발제한구역'과 중복 지정되어 있어 실제로 현지인이 이축권(移築權)이란 것을 가지고 있지 않으면 건축하기가 여간 까다롭지 않다.

그러나 '상수원 수질보전 특별대책지역'은 '환경정책기본법'에 의거하여 고시된 것으로 넓은 의미로 제약은 받지만 전원주택을 짓는 데는 큰 무리가 없다.

참고로 '팔당 상수원 수질보전 특별대책지역'에는 '1권역'과 '2권역'이 있는데 여기에서는 1권역이 어디인지 살펴보자.

※ 팔당 상수원 수질보전 특별대책지역 1권역
남양주시 : 화도읍 (가곡리 제외), 조안면.
여주군 : 능서면(구양리, 번도리, 내양리, 백석리, 왕대리), 흥천면, 금사면, 대신면, 산북면.
양평군 : 양평읍, 옥천면, 강상면, 강하면, 서종면, 양서면, 개군면.
광주시 : 광주읍, 오포면, 초월면, 퇴촌면, 남종면, 중부면, 실촌면, 도척면.
가평군 : 설악면(천안리, 방일리, 가일리), 외서면(하천리, 청평리, 대성리, 삼회리).
용인시 : 모현면.

지금 이들 지역에서는 특수한 몇 곳을 빼면 토지 거래 허가를 받아야 하는 것(소유권 이전) 말고도 집을 지으려면 부단한 노력이 필요하다는 것을 먼저, 알고 있어야 한다.

하기야 규제가 많기에 청정(淸淨) 지역일 수밖에 없다는 사실이 우리를 조금이나마 위로해 주는 부분임에는 틀림없다. 만약 여기에 그런 규제들이 없었다면 벌써 '자연보전권역'은 난개발로 엉망진창이 되고 말았을 것이라 생각하니 안도의 한숨이 쉬어진다.

그러나 필자가 얼마 전에 직접 겪었던 씁쓸한 경험담(?)을 소개하지 않을 수 없다. 이만큼 어려운 일도 있다는 것을 여러분에게 알리고자 함이다.

필자는 조그마한 상가(商家)를 하나 지으려고 건축 허가를 신청했다. 그런데 현지인의 요건(要件)에 안 맞는다고 서류 보완 통보를 받았다.

이유인즉, 필자의 두 아들이 현지에 같이 거주하지 않아 현지인으로서의 자격이 없으니 '왜, 같이 살지 않는가'를 복명(復命)하는 증빙서류를 보완해 제출하라는 것이다. 황당하고 어처구니없는 일이지만, 일을 원만히 하려고 관련 부서에서 원하는 대로 두 아들의 재직증명서(在職證明書)를 첨부하려고 했다.

그런데 불행하게도 작은놈은 작년 봄 유학을 가느라 다니던 직장을 그만두었기에 예전 직장의 재직증명서를 제출할 수밖에 없었다. 그러나 관계 부서는 엄격했다.

지금은 취업 준비생이므로 다니지도 않는 직장의 현 재직증명서를 첨부(添附)하라는 것이다. 전후 사정을 다 복명하고 "작년 재직증명서만으로도 가족이 떨어져 사는 이유는 충분하지 않느냐"고 반문했으나 막무가내였다.

필자가 12년 전 이곳으로 이사를 올 때부터 두 아이들은 서울에 그냥 있어야만 했다. 학교 문제로, 군복무로, 또 취업으로… 그러다 보니 지금은 나이가 만으로도 29, 30세다.

"결혼을 하지 않은 자녀들은 성인이 되서도 부모와 함께 살아야 한다는 법이 어디 있느냐" 라는 질문에는 담당자도 머뭇거리면서도 환경부고시에 따를 뿐이라는 것이다. 법대로 하라는 식이다.

이렇게 상식으로는 풀이가 안 되는 어려움이 많다. 전원주택을 짓는 데도 이 범주에서 벗어날 수 없다는 걸 알아야 한다. 田

글 양정일<부동산 컨설턴트>

글쓴이 양정일은 경기도 광주군 퇴촌면에 있는 한국전원 부동산 컨설팅에서 전원생활을 원하는 사람들을 위해 컨설팅을 해주고 있습니다. <031-767-9966>