시장 변화에 따라 주택 공급 체계도 탄력성 제고되어야
-수요 변화 유연하게 반영해야, 주거 만족은 높아지고 주택사업 위험은 저하

최근 두드러지게 나타나고 있는 주택 수요 변화는 미분양으로 연결되고 있다.

미분양 발생 이면에는 주택 공급 과잉의 양적 문제뿐 아니라, 택지개발 및 분양 체계에서 야기되는 질적 문제를 발견할 수 있다.

장기간 소요되는 택지개발 과정에서 주택 규모 배분 등의 개발 계획 지표는 시장 변화를 반영하지 못하고, 분양 시스템 역시 대량 공급 체계의 틀을 유지하고 있어, 변화하는 주택 수요에 맞춘 전략적 공급을 기대할 수 없다.

택지 개발 및 주택 분양 개선안의 제시를 통해 공급 체계의 탄력성을 부여하는 것이 절실한 시점이다.

주택산업연구원(원장 남희용)은 최근 「주택 공급 체계 개편 방안」 정책 연구 보고서를 통해 “대량 생산에 초점이 맞추어진 주택 공급 체계가 개선되어야, 주거 니즈 충족이 극대화되고 주택 사업 위험도 감소시킬 수 있는 여건이 조성된다”는 결과를 내놓았다.

보고서는

▲주택 규모 배분 등 택지 개발 주요 지표의 고정성과 택지 공사의 장기 소요 특성은 주택시장 변화를 반영할 수 없어 미분양으로 이어지고 결과적으로 주택 사업자에게 위험이 집중되며,

▲주택 초과 수요 문제 해결에 집중하고 있는 분양 체계 역시 최근 수요 변화를 반영하지 못하고 있어 적절한 공급 기반 구축이 어렵다는 주장을 내놓았다.

우선, 택지 개발이 가지는 고정성으로 야기되는 문제를 해결하기 위해선,

-택지 분양 공급은 개발 완료 시점에 이루어지도록 하고,

-단일 대형 택지 블록은 분할 공급이 가능하도록 허용하는 것이 필요하다고 제안하였다. 또한 주택 사업자 위험을 저감하기 위해선,

-택지 대금 납부 방식을 개선하여 분양 대금을 활용할 수 있도록 허용하고,

-공공 택지 분양 대금 지급 보증을 신설하여 공공 부문 위험을 분산시키는 방안도 제안하였다.

또한 주택 수요 변화를 충분히 반영할 수 있도록 주택 분양 체계도 개선되어야 한다고 제안했는데,

-단기에 있어선 청약 통장을 공공 부문과 민간 부문을 구분하여 운영하되, 민간 부문에 대해선 통장의 종류 혹은 유무에 관계없이 자유 청약을 적용하고, 공공 부문에 한정하여 청약통장을 운용하되, 장기적으로 청약 통장에 재형 저축 성격을 부여하는 방안을 제시하였으며,

-사업 승인 단계에서 충분한 근거가 있다고 인정될 경우, 주택 규모 배분 등 주요 지표 변경이 가능하도록 허용하고,

-가능하면 특별 공급 물량은 공공 부문 물량으로 한정하도록 해야 한다고 제안하였다.

경제 성장 단계에서 드러난 주택 초과 수요 문제는 대량 공급 체계를 통해 적절하게 관리되어 왔다.

그러나 글로벌 금융위기 이후 새롭게 나타난 다양한 문제는 기존의 주택 공급 체계를 유지하는 상태에선 효과적으로 대응할 수 없다.

부분적 개선을 통해 탄력성을 부여해야 다품종․소량 생산과 비아파트 주거 수요 증대에 대응할 수 있을 뿐 아니라 주택 공급 기반의 안정적 구축이 가능할 것이다.

주택 시장 변화가 지속적으로 진행될 것이라는 전망에 대비하기 위해선, 주택 정책 틀의 과감한 변화가 요구되는 시점이다.

정부와 산업 모두 변화에 지혜롭게 대처하는 유연한 사고방식이 절실하게 필요하다.