전원주택(지) 펜션, 그것이 알고싶다 전원주택 및 수익형 전원주택(펜션)을 꿈꾸는 실수요자들을 위한 열린 공간입니다. FAQ는 정보의 객관성을 기하기 위하여 전원주택 컨설턴트 및 건교부, 농림부, 농촌투자유치센터, 산림청 해당 실국 관계자들의 조언으로 꾸며집니다. 궁금한 사항이 있으신 분은 월간 ꡐ 전원주택라이프ꡑ 홈페이지(www.countryhome.co.kr)나 팩스(02-322-8386)로 문의하기 바랍니다. ☞ 주택단지 건설에 따른 농지조성비 감면 여부 지방자치단체와 합작으로 군의 면지역에 주택(전원주택 또는 펜션)단지를 조성해 분양 또는 임대하고자 한다. 즉, 지자체에서 기반시설(부지조성, 상하수도시설, 기타 공공시설 등)을 설치하고 사업자가 주택을 지은 후 이를 수요자에게 분양 또는 임대하려는 것이다. 사업 규모는 1개 단지당 20동 규모(동당 부지면적 100～200평, 건축 연면적 40～80평 정도)다. 이와 같은 경우 농지법에 의한 농지조성비의 감면 대상이 되는지? 농지법시행령 제57조 관련 별표2의 제9호에 의하면, 농지를 농어촌정비법 제31조의 규정에 의한 생활환경정비사업용지로 전용할 경우에는 농업진흥지역 안팎 여부에 관계없이 농지조성비를 100퍼센트 감면 받는다. 또한 농지법시행령 제57조 관련 별표2의 제39호에 의하면, 농지를 임대주택법시행령 제9조제1항제1호 또는 제2호의 규정에 의한 공공건설임대주택사업용지로 전용할 경우에는 농업진흥지역 밖일 경우만 농지조성비를 100퍼센트 감면 받는다. 따라서 질의 내용이 여기에 해당되는지 여부를 알려면, 사업계획서를 준비해 관할 허가권자(농지담당부서)에게 문의해야 한다. ☞ 농지전용 제한 면적 규정의 연접전용에 대해 1995년 제1종근린생활시설 목적으로 농지전용 및 건축허가를 득해 1998년 시설을 완료하고 지목변경을 했다. 부득이한 사정에 의해 2001년 4월 부지 및 건축물을 동생에게 매도했다. 그런데 동생이 사업을 하던 중 불편을 느껴 2002년 11월에 연접부지에 제1종근린생활시설 및 주택 건립 목적으로 농지전용 및 건축허가 신청을 하여 추가로 건물을 지었다. 본인이 전용 받은 면적과 동생이 전용 받은 면적을 합하면 302평이 넘는데, 농지전용 제한면적 규정 연접부지 합산면적에 위배되는지? 농지법시행령 제49조제4항의 규정에 의하면 동일 부지 안에 동법 시행령 동조 제3항제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 시설을 같이 설치한, 경우 전용제한면적 302평을 초과할 수 없다. 또한 농지법시행령 제49조제3항 각호 및 제4항의 규정에 의한 전용제한면적 적용은 동조 제5항의 규정에 다음과 같이 명시되어 있다. 당해 시설을 설치하는 자가 동시 또는 수차에 걸쳐 그 시설이나 그 시설과 같은 종류의 시설의 부지로 사용하기 위해 연접하여 농지를 전용하고자 하는 경우, 그 전용하고자 하는 농지의 면적과 그 농지전용 허가 신청일 이전 5년 간 연접하여 전용한 농지면적을 합산한 면적을 당해 시설의 부지면적으로 본다. 다만 △실질적인 전용 목적 사업별로 사업주체가 명확하게 다르고 △그 부지로 전용하기 전 또는 전용한 후 필지를 분할하는 등 그 부지의 경계가 명확하며 △ 시기를 달리하여 각각의 명의로 전용허가를 신청하는 경우 등 동 허가제한면적을 회피할 목적으로 보기 어려운 경우에는 각각의 시설별 허가제한면적을 적용할 수 있다. 그러나 허가제한면적을 회피할 목적으로 △가족 또는 타인의 명의를 빌어 설치하는 등 사위(詐僞) 기타 부정한 방법으로 농지전용허가를 받은 경우 △농지소유자로부터 사용승낙서를 받아 여러 사람의 명의로 농지전용허가를 받아 시설을 건축한 후 명의변경 등을 통해 실수요자에게 분양하는 경우 등도 농지법 제59조의 규정에 의거 처벌받을 수 있다. 따라서 당해 시설을 설치하는 사람은 농지전용허가를 받은 목적시설을 설치하고 실질적으로 사업경영을 하고자 하는 주체를 의미한다. 그러므로 설치한 제1종 근린생활시설을 동생이 매입해 사용하고 동 시설부지와 연접해 동생이 제1종 근린생활시설을 설치한 경우에는 시설부지면적을 합산해야 한다. ☞ 상수원보호구역 내 건축행위에 대해 상수원보호구역으로 지정되기 전에 농지전용허가를 득한 부지에 건물을 신축하려고 한다. 건축법상 착공신고서 제출이 폐지된 날(99년 2월8일) 사이에 부지 조성 등 주택을 짓기 위한 행위를 했을 경우, 착공신고를 받은 것으로 보아 주택을 지을 수 있는지? 상수원보호구역으로 지정되기 전에 관계 법령에 따라 농지전용허가를 득하고 건축허가(신고)를 마쳤다면 신축이 가능하다. 그러나 보호구역으로 지정되기 전에 농지전용허가를 득했다 하더라도, 건축허가(신고)를 받지 않은 상태에서 상수원보호구역으로 지정됐다면 수도법령에 의한 절차에 따라 건축허가를 받아야 한다. ☞ 개발 행위에 따른 연접개발이란 국토의계획및이용에관한법률 시행령 제55조(개발 행위의 규모)제4항에 의한 녹지지역 안에서 연접해 개발할 때 면적 제한은 무엇을 뜻하는지? 연접해 개발할 경우, 면적 규모의 산정은 이미 개발행위를 마친 부지면적도 여기에 포함하도록 하고 있다. 그러나 특정 사안이 연접개발에 해당되는지에 대해서는 허가권자가 이미 개발행위를 완료한 기존 부지와의 관계에 있어서 △설치하려는 시설의 종류, △토지 이용상 일단의 부지 여부 △기타 지형적 여건 등을 종합적으로 고려해 판단하도록 했다. 참고로 연접개발 여부와 관계없이 동법 시행령 제55조제4항 단서 규정에 의한 제1호 및 제2호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 이를 하나의 개발행위로 보지 않는다. 1. 개발행위허가의 대상인 토지가 개발행위가 완료되었거나 개발행위허가 등에 의하여 개발행위가 진행중이거나 예정된 다른 토지와 고속국도 일반국도 또는 너비 20미터 이상의 도로 하천 공원 등 지형지물에 의하여 분리될 것. 2. 개발행위허가의 대상인 토지의 진입도로가 너비 8미터 이상이고 주간선도로 또는 도로법 제11조의 규정에 의한 일반국도 또는 지방도에 직접 연결될 것. ☞ 한계농지에 대해 임야와 전에 전원주택 택지 조성과 관광농원으로 개발하려고 한다. 농수산물 유통센터가 들어서고 남은 자투리땅이 1700평인데 관리지역 유통지구로 되어 있는 땅도 한계농지 개발을 할 수 있는지? 관리지역 유통지구라는 것이 국토의계획및이용에관한법률(이하 국토법) 제37조제1항제9호의 개발진흥지구를 의미하는 것 같다. 우선 한계농지정비지구의 지정 요건은 다음의 요건을 모두 충족해야 한다. △한계농지와 그 주변산지 등의 토지를 포함해 그 면적이 약 3만300평(10만㎡) 이하 △토지 중 한계농지를 제외한 농지의 면적은 전체 면적의 20퍼센트 미만 △농지법에 의한 농업진흥지역이 포함되지 않은 지역 △산림법에 의한 보전임지가 포함되지 않은 지역 △국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역 외의 지역이어야 한다. 따라서 문의한 한계농지정비사업지구의 충족 요건 중 국토법의 도시지역 외의 지역은 한계농지정비사업지구로 지정 받을 수 있을 것이다. ☞ 1996년 도로가 건설되면서 240평 전이 분리됐는데, 농업진흥지역에서 해제 받으려면 어떻게 해야하는지? 농지법 시행령 제33조(농업진흥지역등의 변경해제) 제1항제1호 ꡒ다. 당해 지역의 여건 변화로 농업진흥지역의 지정 요건에 적합하지 아니하게 된 경우, 그 토지의 면적이 1만㎡이하인 때에 한한다.ꡓ에 의거 도로개설, 택지개발 등으로 인하여 약 3030평 이하의 자투리땅은 ꡐ농업진흥지역ꡑ 지정을 해제 받을 수 있다. 당해 지역의 여건 변화로 인해 자투리가 된 토지(1만㎡ 이하)임을 증명하는 증빙서류(사진 등)를 첨부해 해당 시군에 해제를 요청한 후, 한계농지정비사업지구지정을 신청하면 된다. ☞ 농지와 인근 산림이라고 하는데 거리가 어느 정도 떨어져도 되는지(한계농지와 몇 필지 떨어진 산림과 연계개발 가능 여부)? 한계농지정비사업은 한계농지와 산림(임야)만 가능한 것이 아니다. 앞에서 설명한 한계농지 충족 요건처럼 한계농지와 그 주변산지 등의 토지(전, 답, 대지, 과수, 잡종지, 임야 등)를 포함해 그 면적이 약 3만300평 이하까지 개발 가능하다. 그러나 사업지구 내 한계농지를 제외한 일반농지의 면적은 전체 면적의 20퍼센트 미만을 초과해서는 안 된다. 또한 한계농지정비지구 내의 토지는 상호 연접돼야 할 것으로 보인다. ☞ 주택 신축시 도로 폭에 대해 농가주택을 신축하려고 해당 관청에 허가를 신청했는데, 도로 폭이 4미터가 안 된다는 이유로 불허했다. 50여 가구가 사는 마을로 2차선 도로에서 약 2킬로미터 정도 들어와 있는 데 진입로의 폭은 2～3미터 사이다. 농가주택 허가를 받으려면, 진입로 전 구간의 폭을 4미터로 확보해야 한다는 것인지? 국토의계획및이용에관한법률 시행령 별표1에서 ꡒ너비 4미터(건축법시행령 제3조의3의 규정에 해당하는 경우를 제외한다) 이상의 도로를 확보하고, 그 도로는 인근 도로와 연결되어야 하며, 대지와 도로의 관계는 건축법에 적합할 것ꡓ이라고 규정했다. 원활하고 안전한 보행이나 차량 통행을 위한 최소한의 기준을 확보하도록 한 것이다. 따라서 너비 4미터 이상의 도로를 확보해야만 신축이 가능하다. 다만 도시지역이나 제2종 지구단위계획구역이 아닌 지역(읍이나 동은 제외)에서는 너비 4미터 이상의 도로를 확보할 필요는 없다. ☞ 펜션 설치에 대해 농업보호구역 내 토지에서 펜션사업을 할 때, 농지법상 적용 받는 면적제한과 적용 범위는? 농지법시행령 제49조제3항제4호의 규정에 의하면, 건축법시행령 별표1에 의한 단독주택을 설치할 경우 그 부지로 전용하고자 하는 농지의 면적은 302평을 초과할 수 없도록 규정하고 있다. 또한 농지법시행령 제49조제3항제3호의 규정에 의하면, 건축법시행령 별표1에 의한 일반숙박시설을 설치하고자 할 경우 그 부지로 전용하고자 하는 농지의 면적은 151평을 초과할 수 없도록 규정하고 있다. 田