개발제한구역, 이축에 따른 토지주의 동의서 Q 개발제한구역 안에 거주하는데 타인 토지에 주택을 소유하고 있다. 타인 소유 토지 인근에 본인 토지로 주택을 이축을 하려고 한다. 그러나 해당 관청에서 토지 소유자의 동의를 받아오라고 해서 토지 소유자와의 연락해 보았으나 도무지 찾을 수 없어서 동의서를 받지 못했다. 본 건물은 1943년에 신축된 초가집이고, 너무 낡고 허름하여 보수조차도 할 수 없는 실정이다. 그렇다고 해서 토지 소유자의 동의를 받아서 신축할 수도 없다. 토지 소유자의 동의를 받지 않는 다른 방법은 없는지? A 개발제한구역 안에서 적법한 건축물은 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 제11조 제1항 제2호 및 동법 제14조의 규정에 의해 시·도지사가 지정한 취락지구 안으로 이축할 수 있다. 개발제한구역 지정 이전부터 타인 소유의 토지에 건축돼 있는 주택으로 토지소유자의 동의를 받지 못해 증축 또는 개축할 수 없는 적법한 주택은 동법시행령 부칙 제7조에 의거 취락지구 지정 이전이라도 취락지구의 지정 기준에 해당하는 취락 안이나 당해 취락에 접한 토지로의 이축이 가능하다. 단독주택을 건립 최대 면적 Q 개발제한구역 내 대지가 약 400평 정도 있다. 개발제한구역 지정 당시부터 대지였으며 현재 나대지다. 여기에 주택을 신축하려는데 건폐율 20퍼센트, 용적율 100퍼센트, 3층 이하로 건축할 경우 면적 제한은 없는지? A 개발제한구역 안에서 주택 신축시, 건축 규모는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법시행령 별표2 제2호가목(2) 규정의 건폐율 100분의 20 이내로 건축하는 경우에는 높이 3층 이하, 용적율 100퍼센트 이내다. 또한 토지의 형질변경은 제3호 가목(2) 규정에 의해 기존 면적을 포함해 약 100평(330㎡) 이내다. 이때, 관계 법령(건축법, 지적법 등)의 규정에도 적 합해야 한다. 담 안으로 들어 온 구도로 매입 A 현재 사는 집의 지적 정리를 하려다 보니 담장 안으로 구도로가 들어와 있음을 발견했다. 지적 정리를 새로 하려니 도로는 여전히 담 안에 있게 돼 어떻게 이 도로를 불하받을 수 있는 방법이 없을까, 어디에 문의를 해봐야 하던 차에 토지대장을 확인해 보니 소유자가 농림수산부였다. 담 안으로 들어 온 구도로 매입이 가능한지? A 농림부 소관 농업기반시설용 국유 재산을 무단 점용할 경우, 농업기반시설관리자는 국유재산법에 의한 변상금을 부과하고, 동 시설이 농업기반시설로 사용되는지, 기능을 상실했는지에 따라 원상복구나 대체시설 설치, 목적 외 사용 및 용도 폐지 여부 등에 대한 종합적인 판단을 하게 된다. 주택 안에 편입돼 잡종화됐다면, 위 사항을 고려해 농어촌정비법에 의한 농업기반시설 폐지 및 국유재산법에 의한 용도 폐지 절차를 거쳐 재정경제부로 인계돼 매각이나 대부 등을 검토할 수 있다. 한편, 농림부 소관 국유 재산 중 농업기반시설로 이용되는 재산은 행정권한의위임및위탁에관한규정에 의해 시도지사에게 위임(시도지사는 농림부장관의 승인을 받아 시장군수에게 재위임)하여 관리되고 있다. 또한 농업기반시설은 농업기반공사 또는 시장군수 등을 시설관리자로 지정하여 관리되고 있다. 농가주택의 부지 면적 Q 임야 약 200평에 농가주택을 지으려는데 진입도로가 없어 농지(전) 100평을 포함한 총 300평을 전용 신청할 경우, 농지법시행령 제34조 제4항 제2호에 의한 부지의 총 면적이란 임야 면적 2000평을 포함한 총 300평을 적용해야 하는지? 농지면적인 100평만 해당하는지? A 농지법 시행령 제34조 제4항에서는 농업인주택이 갖추어야 할 요건에 대해 규정하고 있으며, 동항 제2호에서는 부지의 총면적을 1세대당 약 200평(660㎡) 이하로 규정하고 있다. 농업인주택의 부지 면적은 주거생활을 영위할 수 있는 건축물 및 당해 건축물에 부속한 창고, 축사 등의 부대시설을 포함하는 개념이므로, 당해 주택의 건축에 진입로 개설이 따른다면 동진입로 면적도 포함해야 한다. 농지전용허가 제한 면적 Q 관리지역 A농지의 면적이 약 907평(3000㎡)일 때, 원 소유자의 사용승낙서를 받아 이 농지를 분할해 여러 사람이 일반주택을 짓고자 한다. 농지를 여러 명의 명의로 필요 면적별로 가분할해 동시에 농지전용허가서류를 접수할 때, 연접 규정을 적용해 허가 제한 면적을 적용받아야 하는지? 농지전용허가서류를 동시가 아닌 2, 3필지를 먼저 허가받고, 연접 규정과 시기를 달리해 나머지 필지를 허가받아야 하는지? A 농지법 시행령 제49조 제4항의 규정에는 동일 부지 안에 동 시행령 제3항 제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 시설을 같이 설치하는 경우, 그 전용 제한 면적은 약 302평(1000㎡)을 초과할 수 없다. 또한 농지법 시행령 제49조 제3항 각호 및 제4항의 규정에 의한 전용 제한 면적 적용은 다음과 같다. 당해 시설을 설치하는 자가 동시 또는 수차에 걸쳐 그 시설이나 그와 같은 종류의 시설 부지로 사용하려고 연접하여 농지를 전용할 경우, 그 농지의 면적과 농지전용 허가 신청일 이전 5년간 연접하여 전용한 농지 면적을 합산해 당해 시설의 부지 면적으로 보고 있다. 다만 △실질적인 전용 목적 사업별로 사업 주체가 명확히 다르고 △그 부지로 전용하기 전 또는 전용 후 필지를 분할하는 등 그 부지의 경계가 명확하며 △시기를 달리하여 각각의 명의로 전용허가를 신청하는 경우 등 동 허가 제한 면적을 회피할 목적으로 보기 어려운 때는 각각의 시설별 허가 제한 면적을 적용할 수 있다. 그러나 △허가 제한 면적을 회피할 목적으로 가족 또는 타인의 명의를 빌어 설치하는 등 사위(詐僞) 기타 부정한 방법으로 농지전용허가를 받은 경우 △농지 소유자로부터 사용승낙서를 받아 여러 사람의 명의로 농지전용허가를 받아 시설을 건축한 후 명의변경 등을 통해 실수요자에게 분양하는 경우 등도 농지법 제59조의 규정에 의거 처벌받을 수 있다. 따라서 설치하고자 하는 시설이 이에 해당되는지 등에 대하여는 자세한 사업계획서를 준비하여 관할 시·군 허가권자(농지담당부서)에게 문의해야 한다. 농업진흥지역 해제 요건 Q 만일 1000평 중 도로로 800평이 편입되고, 나머지 200여 평의 정삼각형 자투리땅이 발생 했거나 자투리 정삼각형 50평 남았을 경우 진흥지역 농지로 계속 해야 되는지? 경지 정리된 농지(사각형)가 도로 개설로 삼각형 모양으로 돼 이전보다 조건이 안 좋아졌는데 연접돼 있다고 진흥지역 해제가 불가능한지? A 농업진흥지역은 국민 식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 이용·보전하기 위해 지정한 것으로, 과거 절대·상대농지를 필지별로 지정할 때와는 달리 집단화된 농지를 기준으로 권역별로 지정하므로 농지 외의 임야나 잡종지, 묘지 등 비농지 일부도 포함돼 있다. 이런 취지에 따라 농지법 제34조 및 동법시행령 제34조에서는 농업진흥지역 안에서 설치할 수 있는 시설(농업용시설, 공용·공공시설)들을 매우 한정적으로 열거하고, 그외 시설은 설치할 수 없도록 제한하고 있다. 아울러 농지법 제33조 및 동법 시행령 제33조의 규정에 의하면 농업진흥지역을 해제할 수 있는 경우는 △국토의계획및이용에관한법률 제6조의 규정에 의한 용도지역을 변경하는 경우(농지의 전용을 수반하는 경우에 한함) △농지법 제36조 제2항 제1호에 해당하는 경우로 미리 농지의 전용에 관한 협의를 하는 경우 △당해 지역의 여건 변화로 농업진흥지역의 지정요건에 적합하지 아니한 경우. 이 때는 그 토지의 면적이 약 3024평(1만㎡) 이하인 때에 한한다. 따라서 시·도지사가 위와 같은 사유로 농업진흥지역 해제 승인을 요청해 올 경우, 농림부장관은 인근농지의 분포 상태, 당해 농지의 보전 가치, 당해 지역 외의 활용 가능한 토지의 유무 등 제반 사항을 종합적으로 검토해 진흥지역 해제 여부를 결정하게 된다. 관광농원 내 민박시설 건축 Q 1994년도에 농림지역 내에 관광농원으로 지정받아 3000평을 대지로 변경해, 그 중 일부에 식당과 예식장 외 편의시설을 운영하고 있다. 그러나 이 3000평 내에 도시지역 방문객들이 쉬어갈 민박시설을 원하여 건축을 하려는데 가능한지? A 농어촌정비법 제67조의 2 규정에 의하여 관광농원은 농림어업인 등이 개발·경영할 수 있고, 관광농원을 개발할 때에는 사업계획을 수립하여 시장·군수의 승인을 얻어야 하며, 동법시행령 제63조의 2 제2항에 해당하는 사항을 변경하고자 할 때도 시장·군수의 변경 승인을 얻어야 한다. 관광농원 내 숙박시설을 건축하려면 공중위생관리법에 의한 숙박업으로 영업을 할 것인지, 농어촌정비법에 의한 농어촌민박업으로 영업을 할 것인지를 결정해야 한다. 숙박업의 경우는 해당 지역에서 숙박업이 가능한지를 시군에 문의해야 한다. 농어촌민박은 농어촌지역에서 농어촌주민이 자신이 살고 있는 주택을 이용하여 객실 7실 이하로 이용객에게 여분의 방을 제공하는 업으로, 농어촌정비법 및 4월 3일 시달된 ‘농어촌지역 숙박시설 설치 및 관리에 관한 통합지침’ 등에 규정된 농어촌민박 요건을 갖춰야 한다.