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부동산 진단 15. 역사·문화·기업·관광산업도시 화성시
2017년 5월 1일 (월) 00:00:00 |   지면 발행 ( 2017년 5월호 - 전체 보기 )

역사·문화·기업·관광산업도시 화성시

1989년 1월 1일 경기도 화성군 오산읍이 시로 승격해 분리됐다. 2001년 3월 21일엔 화성군이 시로 승격됐으며 남양면이 시에 속하면서 면이 폐지됐다. 2003년 6월 우정면이 읍으로 승격됐다. 이와 같이 화성시는 지역 특성상 수원·오산시와 뿌리가 같으며, 조선 건축 정조의 도시이자 세계 건축 문화도시이기도 하다.

진명기 부동산 컨설턴트

맥킨지, 화성시 세계 4번째 부자 도시 예견
진흙 속에 묻혀 있던 진주, 화성시는 4차 산업시대와 함께 부상하면서 인구가 증가하고 부동산 내재 가치도 상승했다. 경기도 1인당 지역 내 총생산(GRDP) 1위, 수출 규모 1위, 기업체 증가율 전국 최고가 말해 준다. 2025년도에 세계 25대 도시 속으로 들어가려는 야심찬 계획을 구상하며 변모해 가고 있다. 인구수는 65만여 명이며 글로벌 융합도시에 맞게 외국인 수도 3만 5천 명에 달한다.
화성시 면적은 서울 면적의 1.4배이며 해안선은 53㎞로 경기도 해수 면적의 80%을 차지한다. 서해안벨트의 중심축으로 개발될 경우 동북아 해양 실크로드의 관광 코스가 될 지역이다. 이와 같이 1차 산업부터 6차 산업까지 복합도시로 성장하고 있다. 세계 25대 도시의 희망을 쏜 배경엔 삼성, 현대·기아차 남양연구소가 있다. 또한 화성은 현대·기아차 남양연구소를 중심으로 한 자동차산업의 거점 지역으로 발돋움할 준비를 하고 있다.
문화는 역사에서 나온다_화성시가 자랑하는 8경은 자연과 역사가 어우러진 유산으로 관광산업의 보고다. 역사의 도시답게 설화와 민속에서 피어나는 문화유산이 많다. 고대 유물이 많은 지역은 팔탄면 율암리, 양감면 용소리, 동탄면 중리, 서신면 홍법리, 마도면 해문리 등이다. 이들 지역엔 신석기시대부터 초기 철기시대의 돌칼, 화살촉, 토기와 같은 유물들이 발굴된 지역이다. 특히 향남읍 제암리교회는 일제에 항거한 독립운동 순국 유적지로 역사·지리적 관광지가 될 수 있다.

화성시의 대표 권역인 3개축
화성시는 경부고속도로를 중심으로 하는 ‘통탄 1·2기 신도시’, 태안지구를 축으로 반도체 등 첨단산업과 비즈니스 업무 지원 도시를 생활권으로 하는 ‘동부권역’, 서해안고속도를 축으로 하는 ‘서부권역’으로 나눌 수 있다. 남부권역인 향남읍 도이리 약 28만 5,000㎡ 규모 화성종합경기타운에선 이번 제63회 경기도체육대회가 열렸다. 이 대회는 공룡알화석지에서 채화돼 24개 읍·면·동을 순회 봉송하고 4월 26일 동탄센트럴파크광장에 안치됐다. 서부권역은 송산그린시티, 유니버설스튜디오 조성을 통해 해양레저관광과 자동차산업단지로 개발되고, 또한 서해안고속도로 비봉·매송 I.C 주변으로 예술 타운을 조성함으로써 음악 관련 예술도시로 특성화될 전망이다.
계획의 오류 시화호_1980년대 초반 대한민국의 대표 부동산중개업소 몰입 지역인 반포지하상가에서 지방 투자 대상 1순위 지역이 화성군 시화호 간척사업 부지 주변이었다. 17,300헥타르 시화호 간척사업은 2천 년대 식량의 안정적인 공급을 위한 농토 확보를 목표로 담수호 61,00헥타르를 계획하고 1987년 착공한 시화방조제가 1994년 건설됐다. 간척사업은 제방을 쌓는 데 수많은 분량의 토석이 필요하다. 음지가 양지된다고 흙과 돌은 제방사업 원자재에 속한다. 이는 개간하기 쉬운 야산보다 경사도가 가파른 쓸모없는 높은 산이 진가를 발휘한다. 그래서 부동산업소들은 가짜 휘발유를 태우면서 부리나케 사당 남태령 고개를 넘어 과천~의왕을 다니기도 했다. 주마등처럼 시간이 지나 반월공단을 개발한 바 있는 1974년 설립된 산업기지개발공사는 1987년 시화호 개발로 한국수자원공사로 이름표를 바꿔 단다. 이후 2천 년대 초엔 악취가 진동하는 공업용수 유입으로 최초 개발 목적인 농업용수로서의 가치가 없자 언론의 질타를 받으며 부동산 투자에서 멀어지기도 했다. 그러나 시화호는 시간이 지나면서 시행착오를 줄였고 수도권의 인구 분산과 공업용지의 확보에 기여하는 것으로도 평가되면서 부동산시장에 다시 등장했다.

권역별 토지 시세 분석
대선 정국 이후 부동산시장은 어떻게 변할까. 대선 주자들은 부동산시장의 안정화와 지역별 공약을 제시하고 있다. 이런 정책들은 토지시장에 어떻게 영향을 미칠까. 또한 얼마 전의 트럼프와 시진핑의 만남 그리고 북한이라는 변수가 부동산시장에 어떻게 작용할까 등도 관심 사항이다. 경기도의 새로운 별로 떠오른 지역이 화성시와 평택시다. 2017년 국토교통부 보도자료에 의하면 경기지역 공시지가 상승률 1위가 화성시고 2위가 평택시다.
한국감정원 실거래가 자료를 보면 올해 1월부터 3월 말까지 토지 거래량은 2,961건에 달한다. 특이한 점은 그린벨트가 11% 넘게 거래됐다는 점이다. 임야가 ㎡당 3만~7만 원 선이며 그린벨트 농지는 10만~60만 원대다. 특히 그린벨트 임야는 공공 목적 이외엔 개발이 불가능하므로 개인 투자는 금기 사항이란 사실이다.
세계적인 컨설팅회사인 맥킨지는 10년 후 화성시가 세계에서 4번째 부자 도시가 될 것이라고 전망한 바 있다.
동부생활권역
제2 동탄으로 불린 봉담읍은 2018년부터 본격적으로 부지 15만㎡ 규모의 문화예술공원으로 조성될 예정이다. 봉담지역은 봉담~광명고속도로 개통으로 32분 정도면 광명까지 닿을 수 있어 서부 서울, 인천 등 교통 접근성이 좋아졌다. 수인선과 신분당선 이용이 가능한 봉담역 개통도 앞두고 있어 대중교통을 통한 접근성이 더욱 높아져 새로운 주거 단지로 떠오른 지역이다.
봉담읍, 정남면, 동탄면, 기배동, 화산동, 장안동, 병점동, 반월동, 동탄동의 도시지역 시세는 다음과 같다. 생산녹지는 ㎡당 10만~50만 원이고, 자연녹지는 ㎡당 20만~100만 원이며, 주거지역은 ㎡당 60만~120만 원이다. 상업지역은 ㎡당 200만~500만 원이다. 도시지역 외 생산관리지역, 농림지역은 ㎡당 10만~30만 원이고 보전관리지역은 ㎡당 20만~50만 원이며 계획관리지역은 ㎡당 30만~100만 원이다.
정남면의 도시지역 외 생산관리지역, 농림지역은 ㎡당 10만 원 전후이고 보전관리지역은 ㎡당 2만 원 전후이며 계획관리지역은 ㎡당 30만 원 전후이다. 동탄면의 도시지역 외 생산관리지역, 농림지역은 ㎡당 20만 원 선이며 보전관리지역은 ㎡당 20만~50만 원이고, 계획관리지역은 ㎡당 100만 원선이다.

서부생활권역
서해안고속도로가 지나가는 1개 읍 4개 면 지역으로 남양읍, 마도면, 매봉면, 송산면, 서신면을 말한다. 서신면  전곡항 주변에  조성한  전곡 해양 일반산업단지(162만㎡)에  업종 혼용  배치로 신규 업종이 추가됐다.  현재  175개  필지가  매각됐고,  70개  업체가  공장  가동  또는  신축  중이다. 교통 여건은  제2 서해안선  송산·마도 I.C에서  10분  거리에  위치하며, 봉담∼송산 고속도로  착공,  2021년  제2 외곽순환고속도로가  완전  개통될  예정이다. 공사 중인 송산그린시티는 여의도의 약 17배, 분당의 3배 이상 규모로 마린리조트, 요트경기장, 테마파크, 골프장 등이 들어설 예정이며 국제적인 관광도시로의 발전 가능성이 높은 지역이다.
남양읍 도시지역 생산녹지는 ㎡당 10만 원선이며 자연녹지는 ㎡당 20만~50만 원, 주거지역은 ㎡당 50만~150만 원이며 상업지역은 ㎡당 200만~500만 원이다. 도시지역 외 생산관리지역, 농림지역은 ㎡당 10만~30만 원 선이며 보전관리지역은 ㎡당 20만~50만 원, 계획관리지역은 ㎡당 30만~100만 원이다.
마도면, 송산면 비봉면, 서신면, 매송면 도시지역 외 생산관리지역, 농림지역은 ㎡당 10만∼30만 원, 보전관리지역은 ㎡당 10만∼30만 원, 계획관리지역은 ㎡당 30만∼50만 원이다.

남부생활권역
향남 1, 2지구 반경 5km 이내엔 약 5천 개의 크고 작은 기업들이 있다. 그래도 부족한 산업용지를 공급하기 위해 일부 지역이 <도시 지원시설 시행지침>에 따른 건축물을 건축하도록 허용될 전망이다. 군의 <토지 이용에 관한 법률>에 따르면 도시 지원용지의 경우 “도시 지원용지로 지정되면 동일 건축물 제조업 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형(3층 이상) 집합건물로서 6개 이상 공장이 입주할 수 있는 건축물을 건축할 수 있다”고 한다. 따라서 토지시장엔 호재가 된다.
우정읍 도시지역의 생산녹지는 ㎡당 10만~20만 원, 자연녹지는 ㎡당 20만~50만 원, 주거지역은 ㎡당 30만~150만 원, 상업지역은 ㎡당 200만~300만 원이고, 도시지역 외 생산관리지역, 농림지역은 ㎡당 10만 원선이며 보전관리지역은 ㎡당 10만∼30만 원, 계획관리지역은 20만∼50만 원이다.
향남읍 도시지역의 생산녹지는 ㎡당 10만~30만 원, 자연녹지지역은 ㎡당 20만~50만 원이며 주거지역은 ㎡당 50만~100만 원, 상업지역은 ㎡당 250만~500만 원, 도시지역 외 생산관리지역은 ㎡당 10만~20만 원, 보전관리지역은 ㎡당 20만~30만 원, 계획관리지역은 ㎡당 30만~50만 원이다.
장안면, 양감면 팔탄면 도시지역 외 생산관리지역, 농림지역은 ㎡당 10만~20만 원이며 보전관리지역은 ㎡당 10만~30만 원, 계획관리지역은 ㎡당 20만~50만 원이다.
*
동부지역에선 수원이나 서울 나들이가 시청 가는 길보다 멀고 지루하게 느껴질 정도로 면적이 넓다. 각 지역을 세세하게 다루기가 쉽지 않은 지역이다. 토지 시세는 정가가 없다. 사용하는 용도와 투자 기간에 따라서 달리 가치를 평가할 수 있다. 하지만 기준점은 알고 있어야 내재 가치를 판단하는 데 도움이 될 것이다. 

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