전원주택단지 분양 받을 때 주의할 점

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전원주택 단지의 분양방식에는 부지만 분양하는 경우와 건축까지 완료하여 분양하는 경우 등 두 가지가 있다. 이들 단지형 전원주택들은 부지매입과 건축, 소유권이전 등 복잡한 인허가 절차와 건축공사를 분양하는 업체에서 대신해 주기 때문에 전원주택 수요자가 신경 쓸 일이 거의 없다. 또 도로나 상하수도 등 공동으로 설치하기 때문에 비용이 절감된다.
단지가 형성되어 있어 방범문제도 어느 정도 해결할 수 있고 테니스장이나 공동 원두막 등 부대시설을 해놓아 생활환경이 좋다. 부지만 분양 받았을 경우에는 건축주 취향대로 집을 지을 수도 있다. 그러나 가격 면에서는 개인이 직접 전용 받아 집을 짓는 것보다 50~60% 비싸다.
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단지형 전원주택을 분양 받을 때 우선적으로 중요하게 생각하여야 할 것이 소유권이전에 관한 문제다. 소유권이 언제 자기 앞으로 넘어올 수 있는가를 챙겨보아야 한다. 농지를 전용하였을 때와 임야를 전용하였을 때 소유권 이전하는 방법이 다르다. 농지는 100% 임야는 30%이상 집을 지어 졌을 때 준공검사가 난다. 그러나 IMF이후 토목공사만 끝나면 대지화가 가능한 지역이 많다. 판단 기준은 지자체별로 차이가 나므로 잘 알아보아야 한다.

원칙적으로 전용이나 형질변경을 통해 전원주택단지를 조성할 때는 준공검사를 받아야 지목이 농지와 임야에서 대지로 바뀐다. 이러한 문제들이 아파트의 경우에는 시공업체의 공신력이 있고 또 부도가 나더라도 주택공제조합 등 공공기관에서 보증을 해주기 때문에 수요자들은 큰 피해가 없다.

그러나 전원주택은 안정장치가 거의 없고 수요자들이 알아서 선택을 해야 한다. 특히 전원주택개발업체들의 경우는 1개월만에 개발하고 없어지거나 도산해 버리는 한시적인 업체들도 많다. 그러므로 업체의 신뢰도도 중요하지만 단지의 권리관계를 확실히 따져보고 분양 받는 것이 무엇보다 중요하다.

IMF이전 전국에는 5천2백30여개 단지가 분양되고 있었지만 이중 40~60%이상이 크고 작은 문제가 있어 중도 포기하였거나 분양을 뒤로 미루었다. 또 개발업체들도 IMF를 맞아 40~50%가 부도상태 이거나 공사를 할 수 없는 상태이고 허가가 취소된 곳도 많다.

소유권이전에 문제가 없는지를 확인

농지를 전용허가 받아 단지개발을 할 때는 건축이 100% 완성되어야 지목변경과 소유권이전 등기가 가능하다. 단지 택지미분양으로 사업 착수 후 1년 이상 공사가 중단돼 있을 경우에는 전용허가가 취소된다.

임야를 형질 변경하여 단지개발을 할 경우에는 건축이 30%이상 완료되었을 때 소유권이전이 가능하다. 단지 사업착수 후 6개월 이상 공사가 중단될 경우 허가가 취소된다. 만약 소유권을 이전할 수 없는데 단지가 마음에 든다면 계약금 및 중도금을 지불할 때 그 액수에 상응하는 보증보험증권을 받아 둔다.

이렇게 해두면 개발업체가 부도난다 하더라도 보증보험 회사에서 분양 금을 돌려 받을 수 있다. 단 IMF이후 건축규제가 완화되어 준농림지 100%, 임야 30%이상 건축해야 대지로 되던 것이 토목공사만 완료되어도 대지로 지목변경이 가능하다.

지주와 시행자, 분양업체의 일치여부 확인

대부분 사업시행자가 1차 중도금 상태에서 토지사용승락서를 받아 전용허가를 낸다. 이런 상태에서 청사진을 그려 가분할 해 그 도면에서 동호수를 정해 분양을 하는 것이 대부분이다. 개중에는 계약금 상태에서 또는 중도금상태에서 분양을 하나 잔금상태에서 분양하는 경우도 종종 있다.

이런 점들을 확인해 볼 필요가 있으며 전용허가를 언제 받았는지 관할 시군에서 확인을 해야 하고 사업주체가 바꾸었는지도 확인해야 한다.

개중에는 단지허가를 받아 다른 업자에게 이양하는 경우도 있다. 이럴 경우 원지주와 갈등문제 등 변수가 있다. 또한 공사지연으로 허가를 취소하려는 단지 등도 있으니 관할 시군에 확인이 꼭 필요하다.

확실하게 자신의 땅으로 만들어 놓지 않는 상태에서 분양하는 경우가 대부분이다. 이럴 경우 책임소재가 불분명해져 분양 받았을 경우 문제가 생긴다. 분양계약서는 반드시 허가상의 사업 시행자와 직접 체결해야 한다.

기타 확인하여야 할 사항

기타 기반시설이 제대로 갖추어져 있는가를 알아보아야 하고, 상하수도 및 전기 인입시설. 편의시설 설치여부도 반드시 확인해야 한다. 주변의 대지 시세와 비교하여 가격이 적당한가를 알아보아야 하는데 이때 필히 전용면적을 기준으로 해야 한다. 전원주택단지를 분양을 받아 3~4년 뒤 이사를 하려는 사람은 전원주택 단지 중 대지분할방식으로 단지를 분양하는 것을 택하면 좋다.

전원주택 단지의 소유권이전 걸림돌 2가지

우선은 시행자가 토지를 지주로부터 매입하여 공사를 한 후 분양하는 경우 보통 토지 가의 일부분만 지불한 상태에서 공사를 하게 된다. 이 경우 단지분양이 저조하여 자금압박을 받게 되면 시행자는 지주에게 토지대금을 계약한 대로 이행하지 못하게 된다.

이렇게 되면 지주는 건축허가나 소유권이전에 필요한 인감증명서 등을 시행자에게 제공치 않아 채권 확보를 할 수 없게 된다. 결과적으로 그 피해는 분양 받은 사람에게까지 미쳐 소유권이전에 문제가 생긴다.

두 번째는 단지분양이 저조하게 되면 시행자는 자금압박을 받게 되어 건축을 제대로 하지 못해 소유권이전에 문제가 생긴다. 소유권이전을 하기 위해서는 농지의 경우 전용허가를 득한 후 2년 이내에 착공하여 1년 내에 100%의 공정을 마쳐야 한다. 임야의 경우에는 형질변경을 득한 후 1년이 내에 착공하여 30%의 공정을 마쳐야 한다.

대지조성사업으로 조성된 전원주택단지

단지로 조성된 전원주택을 분양 받았을 경우 소유권이전에 문제가 생길 수 있다.

이런 문제를 해결할 수 있는 것이 대지조성사업을 통한 전원주택지 분양이다. 대지조성사업으로 전원주택단지를 형성, 분양하였을 경우에는 여러 가지 장점이 있다.

일정비율이상 건축 공정이 진행되어야 등기 이전이 가능한 단지형 전원주택과는 달리 토목공사만 마무리되면 바로 대지로 형질변경이 가능하여 건축이전에 등기가 가능하다. 단 IMF이후 거의 모든 지자체에서 토목준공만 나면 대지로 지목변경을 해주기 때문에 대지조성사업의 이런 장점은 없어졌다.

그러나 전용 후 농지의 경우는 2년, 임야는 1년 이내에 건축을 하여야하는데 대지조성사업으로 분양을 받게 되면 이러한 의무조항이 없다.

건축을 하고 싶을 때 언제든지 신고만으로 60평까지 집을 지을 수 있다.

대지조성사업으로 전원주택을 분양하려는 업체는 자금력이 있어야 하므로 업체의 신뢰도가 높다. 대지조성사업이 가능한 업체는 종합건설면허 (사업자등록상 대지조성면허)를 획득하고 토목기사(2급)1명 이상 보유하고 있어야 한다.

대지조성사업의 절차는 ①사업부지매입 ②사업승인 신청(소요시간6개월) ③사업승인 획득 ④토목공사 시작 ⑤분양시작 ⑥토목공사 준공 ⑦지적공부정리(지번 부여. 지목 ‘대’로 변경) 등이다.田

■글 김경래(OK시골 대표 http://www.oksigol.com)

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