무주군 설천면, 펜션을 겸비한 팜스테이·주말농장 컨설팅

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본 의뢰지역은 청정지역이면서 관광지역으로 자부하는 곳이다. 또한 자연생태계를 활용하여 지역경제를 활성화하려는 지역이다. 이러한 점을 감안한다면 준보전임지를 활용하여 주말휴양농원으로 개발하는 것도 좋을 듯싶다. 지금은 펜션바람이 강하게 불지만 2년 정도 지나 주5일 근무제가 어느 정도 정착된다면 팜스테이나 주말휴양지에서 가족단위의 농사체험을 겸한 민박이 정착할 것으로 보인다.
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무주에 있는 임야를 컨설팅 받고 싶다”는 전화를 받고는 내심 기대감도 컸다. 무주에 다녀온 지 1년도 넘었기에 그동안 무주지역의 부동산 움직임은 어떤지, 지난 여름 이상폭우로 설천, 무주 대덕지역의 피해가 극심했다는 언론보도가 있었는데, 그 현장을 직접 볼 수 있다는 기대감도 컸다.

컨설팅을 의뢰할 때에는 ‘개발을 하려는 것인지’ 아니면 ‘매매전략을 원하는 것인지’를 미리 알려주어야 컨설팅 보고서를 만드는 데 도움이 된다. 이번에는 그러한 내용의 메일을 받지 못한 관계로 전반적인 사항을 요약해야 하는 번거로움이 따랐다.

여기에서는 요즈음 개정된 산림법 내용과 국토이용계획법의 변경으로 2003년부터 시행되는 준농림지역 제도 폐지에 따른 산림법의 영향 및 부동산 가격의 변동 요인을 살펴보고자 한다.

국토이용 관리법의 변동에 따른 임야가격의 변동사항

그동안 준농림지역이나 준보전임지의 난개발로 인하여 전국적으로 번졌던 나 홀로 아파트나 무분별한 산림훼손에 따른 자연재해의 피해는 상상하기 어려울 정도의 변화를 가져왔다.

그 예가 올 여름 단시간 내의 집중호우로 인한 지형과 지세의 변화를 들 수 있다. 이러한 현상을 막고자 정부는 2003년부터 현 국토이용계획법의 일부를 변경하여 현재의 준농림제도를 폐지 보완하기로 하였다.

현재의 준농림지역과 준보전지역의 일부를 축소하여 농림지역으로 재 편입한다는 것이다. 그러면서 아예 명칭도 바꾸어 현재의 준보전임지나 준농림지역을 ‘계획관리지역’이라 하고, 현재의 농림지역 내 농림지역이나 보전임지 내 생산임지를 ‘생산관리지역’으로, 그리고 농림지역 내 진흥지역과 보전임지 내 공익임지를 ‘보전관리지역’으로 명칭을 개정한다는 것이다.

여기서 문제가 되는 것은

△명칭이 바뀌면서 준농림지역이나 준보전지역의 일부가 계획관리지역에서 제외된다는 점과 △보전임지지역의 편법 활용이 어려워져 부동산 가치 상승에 제동이 걸린다는 점이다.

예를 들면 보전임지 내에서 지역주민에게 특혜로 주었던 토지사용승락서를 이용한 농가주택의 신축과 이전, 그리고 과수원·사슴농장 등으로 3천평까지 개발을 대행한 뒤 일정기간이 지나면 원래 토지주에게 넘겨주던 방식 등이 차단을 당하게 되었다.

이에 따라 현지에 거주하면서 소유권이 있는 자에 한해서만 농가주택을 짓거나 보전임지의 훼손행위를 허용하는 법으로 개정된 것이다. 이러한 산림법의 영향으로 보전임지의 가격 상승 요인은 둔화될 것으로 보인다. 그러나 지역 주변경관에 따라서는 투자가치가 달라질 수도 있다고 본다.

그렇기 때문에 본 의뢰지의 경우는 주변환경과 지역경제의 연관성을 신중히 살펴볼 필요가 있다.

지역경제를 살리는 데는 여러 가지 방법이 있다. 대도시 주변의 위성도시에서는 베드타운형의 주거지나 공장부지로 활용하는 방안이 최대 관심사로 떠오른다.

또 해안 주변은 위락시설이나 항만을 이용한 물류센터 및 공장부지로 활용하여 지역경제를 살리려고 한다. 그러나 무주는 내륙의 산간 오지지역에 속한 관계로 산림을 공원화하는 친환경적 레저·스포츠시설이나 자연생태계를 이용한 친환경적 자연학습장 그리고 휴양도시 등으로 조성하는 것이 지역경제에 도움이 되는 개발방식일 것이다.

지역적 특성을 고려하여 무주군의 행정조직도를 알아보았다. 산림부서의 명칭이 ‘산림공원과’로 되어 있으며, “인간과 자연(산림)의 만남을 목표로 친환경적인 산림을 조성하고, 효율적인 경영으로 경제적·공익적 부가가치를 창출하며, 전 군의 공원화를 통해 군민의 삶의 향상을 위한 매력 있는 산림 문화를 창출하는 곳”이란 자부심을 내걸고 있었다.

다시 말해 산림의 공원화로 군민의 삶의 질을 향상시킨다는 것은 경제적인 풍요로움을 뜻하기도 한다. 이것은 산림을 훼손하지 않고 이용하여 경제적 가치를 창출해야 한다는 이중성을 안고 있기도 하다.

이 두 가지 조건을 충족하면서 부동산 가치를 상승시키는 길은 자연휴양림으로의 활용 방안이 제일이라고 본다. 근처에 덕유산국립공원과 반딧불공원이 있어 연계성이 좋고, 대진고속도로와의 접근성도 편리하여 시간을 두고 계획을 세우는 것이 바람직하다. 참고로 자연휴양림으로 지정을 받으려면 부지가 6만평 이상은 되어야 한다.

지리적 요건과 교통

의뢰지는 무주군 동쪽방향의 30번, 37번 국도에서 약 1킬로미터 반경에 위치한 무주군 설천면 기곡리, 일명 ‘터일 부락’의 남쪽에 위치해 있다. 지적도상 도로는 없으나 현황 농로에 접한 북향 부지이다.

자연마을과 거리는 약 100미터 정도 떨어졌으며 7부 능선까지는 완경사지를 이루고 그 이상에서는 급경사를 이룬다. 골짜기가 깊고 경관이 수려하며 대진고속도로 이용이 편리하기에 주변의 휴경농지 대부분이 외지인의 소유이다.

주변에는 관광, 레저, 등산을 즐길 만한 곳이 많고, 청정지역에서만 서식하는 반딧불이를 이용한 ‘반딧불 축제’가 자리잡아가고 있다. 이러한 입지 여건으로 어린 자녀를 둔 부모의 입장에서 보면 주말 주택지나 휴양지역으로 가치가 있다고 본다. 또한 가격이 저렴해 부담이 없고 상대적으로 쉽게 취득할 수 있다는 장점도 빼놓을 수 없다.

의뢰부지의 가치를 상승하려면

의뢰지는 지적도상 맹지에 속하지만 경운기가 다닐 수 있는 진입로(현황 농로)는 확보되어 있다. 이런 점을 감안, 지역 주민을 상대로 알아본 결과 진입부지를 확보하는 데는 별 문제가 없어 보인다.

그리고 현재 마을 앞에서 슈퍼를 운영하던 분이 진입부지의 옛 소유주였던 관계로, 그분과 상의한다면 진입로 문제를 해결하는 데 많은 도움을 받을 것으로 보인다.

단, 묘지 문제는 잘못 건드릴 경우 많은 부분에서 어려움이 생길 수 있으니 주의하는 것이 좋다. 현재 의뢰지는 활엽수들이 무성하여 묘지가 몇 기 있는지 정확히 확인하기 어렵지만 지형상 묘지가 있을 것으로 판단된다.

현재의 지역 부동산 정서는 매기가 없는 상태로, 2차선 도로변의 전은 평당 6만∼10만원 선을 호가하고 있으나 거래된 것은 없다.

또한 마을 안쪽 본 의뢰지 주변의 농지는 평당 2만∼3만원 선이면 매입이 가능하다고 한다. 임야는 거래된 것이 없기에 가격을 평가함에 어려움이 있지만, 무주에 위치한 부동산 중개업소를 통해 확인한 결과 주변에 위치한 묘지용 1천평은 평당 1만∼2만원 정도, 집을 지을 수 있는 입지 좋은 지역의 준농림·임야는 평당 1만원정도라고 한다.

그 외 지역은 매도인은 3천원 정도를 원하는 반면, 가끔씩 찾는 수요자는 1천500원 정도를 희망하고 있어 거래는 거의 없는 상태라고 한다. 다만 무주리조트가 있는 스키장 주변에는 펜션이나 민박을 하려는 수요자가 많아 평당 20만∼40만원 선에 가격이 형성되지만, 실제 거래가격은 평당 10만∼15만원 선이 적당해 보인다.

이러한 주변시세를 감안하면 본 의뢰지역은 무주읍과 근거리에 위치해 평당 2천원 정도가 가장 적당한 시세로 보인다. 다만 부동산 거래에는 정가가 없으므로 어느 정도의 가격변동은 생길 수 있으나 지나친 가격 상승이나 하락 요인은 없어 보인다.

주말주택지로 형질 변경을

본 의뢰지역은 청정지역이면서 관광지역으로 자부하는 곳이다. 또한 자연생태계를 활용하여 지역경제를 활성화하려는 지역이다. 이러한 점을 감안한다면 준보전임지를 활용하여 주말휴양농원으로 개발하는 것도 좋을 듯싶다.

지금은 펜션바람이 강하게 불지만 2년 정도 지나 주5일 근무제가 어느 정도 정착된다면 팜스테이나 주말휴양지에서 가족단위의 농사체험을 겸한 민박이 정착할 것으로 보인다.

현재도 농사체험을 겸한 농가가 있지만 서비스가 부족하므로 도시민이 원하는 욕구를 충족시키지 못하여 연속적인 고객 유치가 힘들고 또한 휴가철이나 스키시즌에만 이용하다 보니 수익성이 떨어지기 마련이다.

최근에는 귀농자나 도시민을 중심으로 펜션을 겸한 팜스테이나 주말농장을 운영하려는 사람들이 많아지는 추세이다. 이런 분들은 사전에 예측 프로그램을 만들어 인터넷으로 홍보하고 예약자를 모집하기 때문에 수익사업으로의 운영이 가능하다.

이를 위해서는 첫 번째로 준농림지역까지 도로를 개설하는 것이 급하고, 두 번째로 준농림지역을 그대로 방치하지 말고 주말주택지로 형질을 변경하면서 일부는 과수원으로 개발할 계획을 세우는 것도 좋을 것이다.

현재는 형질변경허가를 받는데 따른 대체조성비가 임야인 경우 평당 4천170원에 불과하지만, 앞으로는 그 가격이 얼마든지 상승할 수 있기 때문이다. 또한 환경 우선 정책으로 인한 산림훼손행위가 제한을 받을 수 있다는 점도 명심해야 할 부분임에 틀림이 없다. 田

■ 글 진명기(전원주택 전문 컨설턴트 dol@greenhouse21.com)

■ 상담요약 및 입지 분석
1. 국토이용관리법의 변동에 따른 임야 가격의 변동사항
2. 부동산 현황

■ 부동산 현황
1. 소 재 지: 전북 무주군 설천면 기곡리 산72-1. 2
2. 부지면적: 산72-1 144,397㎡(43,680평). 산72-2 18,645㎡(5,640평) 합 49,320평
3. 용도지역: 준농림지역 72-2 보전 14,000㎡(4,235평). 준보전 4,645㎡(1,405평)

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